瑞银：全球实际房价过去三年基本横盘

原标题：Global Macro Chart of the Day (#119): The state of global house prices

摘要

瑞银引用国际清算银行的全球住宅价格长周期数据库指出，按实际价格计算，全球房价过去三年总体横盘。以 GDP 加权口径看，全球实际房价下跌 6%；以中位数口径看，上涨 3%，这与 2010-2022 年 27-29% 的大幅上涨形成鲜明对比。停滞主要来自发达经济体，约四分之三发达经济体实际房价过去三年下降，原因是通胀跑赢名义房价且同步加息周期压制借款人。新西兰、加拿大、瑞典和芬兰跌幅突出；新兴市场中，中国和罗马尼亚跌幅较大，而土耳其和葡萄牙涨幅最大。瑞银也提醒，实际房价适合衡量住房相对其他消费品是否更贵，但不是衡量负担能力或财富积累的唯一指标。

主要观点

• 全球实际房价在过去三年基本停止上涨。瑞银指出，以 GDP 加权口径计算下跌 6%，以全球经济体中位数口径计算上涨 3%，说明房地产不再延续 2010-2022 年的同步牛市，全球住房周期已经从普涨转向分化和消化阶段。

• 此前 2010-2022 年全球房价涨幅非常显著，实际口径累计上涨 27-29%。因此过去三年的横盘不是长期趋势的自然延续，而是加息周期、通胀和实际购买力变化共同作用后的阶段性调整。

• 发达经济体是实际房价停滞的主要来源。约四分之三发达经济体过去三年实际房价下跌，中位数跌幅约 4%，因为消费通胀高于房价通胀，同时央行同步紧缩提高了按揭成本。

• 国家差异很大。新西兰、加拿大、瑞典和芬兰的实际房价跌幅尤其突出；新兴市场中，中国和罗马尼亚跌幅最大；土耳其和葡萄牙则录得最大实际涨幅，分别约 43% 和 33%。

• 实际房价不是所有问题的最佳指标。若目标是比较住房相对其他消费品和服务是否更贵，CPI 平减后的实际房价很有用；但若讨论购房负担、住房财富积累或首套房可得性，还需要看收入、工资和租售比等指标。

• 名义房价给出的图景更温和。自 2022 年一季度以来，全球名义房价按 GDP 加权上涨 10%，按中位数上涨 19%；2010-2022 年名义口径涨幅则达到 66-78%。

• 实际和名义口径分歧说明，许多市场并非出现名义价格崩盘，而是被高通胀侵蚀了实际价格。过去三年只有 56 个经济体中的 10 个录得名义房价下降，而实际口径则有 29 个下降，这会影响家庭财富感受、政策评估和房地产资产定价方式。

论述逻辑

2010-2022 年全球房价大幅上涨 → 2022 年后全球央行同步紧缩且消费通胀高企 → 发达经济体借款成本上升、实际购买力被侵蚀 → 全球实际房价过去三年基本横盘甚至下跌 → 名义房价多数仍上涨，说明调整主要来自通胀平减而非普遍名义崩盘 → 评估住房压力需结合收入、工资和租售比。

关键展望

• 若全球利率维持高位，发达经济体实际房价可能继续承压，尤其是负担能力已经恶化且按揭利率重定价压力大的市场，住房交易和开发投资也可能恢复偏慢。

• 若通胀回落而名义房价稳定，实际房价可能重新改善；但对首套购房者而言，收入增长、按揭成本和首付约束仍比实际房价指数更关键。

• 新兴市场分化会延续，中国等需求偏弱市场仍可能拖累整体，而部分高通胀、人口流入或结构性供给紧张市场仍可能保持实际涨幅，全球平均值会掩盖这种分化。

推荐标的

• 报告未给出明确资产推荐；其投资含义是全球房地产和相关金融资产应区分名义价格、实际价格和负担能力，不能仅凭名义房价上涨判断住房市场强弱。

关键图表

Figure 1：1970-2026 年实际房价显示，全球实际房价过去三年大体横盘，各经济体分化明显。