2026-07-13 · CITI · 公司/行业基本面

花旗：中国核心城市成交改善支撑地产股

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原标题：China Property: Positive View: Position for a Stronger Volume Growth in Core Cities

摘要

花旗维持对中国房地产板块的积极看法，预计7月至9月核心城市成交量在低基数和韧性需求推动下加速，新盘供应从9月起增强，7月政治局会议也可能延续支持性基调。7月第一周，34城新房登记套数同比增长18%，18城二手房增长12%，其中一线城市二手房增长21%，显示实体市场并未随股价回调而走弱。市场已较充分预期2026年上半年业绩疲软，后续销售和利润率指引反而可能提供正面催化。土地供给降至多年低点推高优质地块溢价，部分龙头选择等待下半年供给窗口。花旗预计板块已为7月至10月的上涨阶段做好准备，首选华润置地、建发国际、贝壳、中国金茂和中国海外发展。

主要观点

花旗的积极判断建立在三项催化上：7月至9月核心城市成交增速加快、9月起新盘供应增强，以及7月政治局会议可能释放支持房地产和居民资产负债表修复的信号。

7月第一周，34城新房成交套数同比增长18%，主要由在售项目去化改善推动，豪宅和小户型入门产品表现尤其较好。实体成交韧性与近期地产股回调形成背离。

18城二手房成交同比增长12%，一线城市增长21%；周成交约2.53万套，比2025年平均水平高6%。在传统淡季仍能维持高于常态的成交，表明核心城市需求基础较稳。

7月上半月15城二手房成交同比增长13%，佛山、宁波、上海和苏州超过20%，成都、深圳、北京和东莞增长10%-20%。六个核心城市二手房价格延续环比企稳趋势。

上市房企销售增速正在改善。2026年上半年已有五家公司实现正增长：中国海外发展增长12%，中国金茂与招商蛇口各增长8%，华润置地增长6%，中海外宏洋增长15%。低基数将帮助更多公司在7月至8月转正。

土地市场供给明显收缩。300城上半年土地成交建筑面积同比下降22%，处于20年低点；百强房企购地下降25%。供给稀缺把6月平均溢价率推升至13.7%，较上月增加8个百分点。

华润置地、保利发展和越秀在上半年获取较多优质地块；中国海外发展、中国金茂、建发国际和绿城则计划等待下半年供给回升，以争取更合理的土地价格。

建发国际在产品升级和6月加快补库后获得更积极评价，新增布局覆盖深圳、上海、杭州、无锡、苏州和福州等核心城市，有望受益于下半年推盘窗口。

政策端强调提振消费、修复居民资产负债表并稳定房地产市场。2026年中央预算安排970亿元城市更新投资，同比增长21%，另有1600亿元超长期特别国债，同比增长18.5%。

地方层面的住房公积金和以旧换新措施可能在市场回升时进一步巩固家庭预期。政策目标更偏向阻断房地产下行对信心和消费的负反馈，而非重新追求全面杠杆扩张。

市场已广泛预期上半年盈利偏弱，因此业绩本身的负面冲击可能有限。若公司给出更好的销售与利润率指引，板块可能在7月至10月迎来估值和盈利预期共同修复。

论述逻辑

核心城市新房与二手房成交在淡季仍同比增长 → 低基数帮助更多龙头销售增速转正 → 9月起优质新盘供应增加 → 土地供给收缩使已获取核心地块的房企更具稀缺性 → 中央城市更新资金和地方宽松措施改善居民预期 → 上半年盈利疲弱已被市场消化 → 销售与利润率指引成为新的正面催化 → 地产股有望在7月至10月进入阶段性上涨窗口。