摩根大通 中国房地产：黄金周及市场政策前景专家电话会议要点

摘要

摩根大通邀请中国指数研究院专家就黄金周销售及近期房地产政策进行探讨，整体观点较预期更为谨慎。 尽管黄金周二手房销售同比增长超过40%，但第二周访客量增速已回落至2%。 专家认为抵押贷款补贴对一线城市影响有限，且短期内政策加码空间不大。 预计2027年开发商拿地将大幅缩减，新房销售可能同比下降不到30%。 目前市场对房地产的乐观程度评分为4分（满分10分），短期内板块表现预计将持续承压。

主要观点

• 黄金周二手房销售强劲但动能减弱，预计全年增长12-13%

• 抵押贷款补贴政策对一线城市影响有限，且短期内无加码预期

• “828”政策导致项目IRR下降约50%

• 开发商拿地意愿大幅下降，预计2027年新项目推出量减少约30%

• 房地产税在未来1-3年内推出的可能性较低，最早可能在2029年

• 上海是目前唯一显示出价格企稳迹象的一线城市

论述逻辑

• 政策实施（抵押贷款补贴/828政策） -> 市场短期反应（销售动能放缓/项目IRR下降） -> 开发商行为（缩减拿地） -> 行业展望（2027年新房销售下滑/板块短期表现不佳）

关键展望

• 预计2027年新房销售同比下降不到30%

• 房地产税政策窗口期预计在2029年或之后

推荐标的

• 首选低受“828”政策影响的标的，如华润置地、华润万象生活及贝壳

• 对非国企开发商持谨慎态度，建议在反弹时卖出万科（H股）等困境标的