摩根士丹利：中国地产 | 亚太：2月销售跌幅扩大，预计3月进一步下滑

原标题：China Property | Asia Pacific: Sales Decline Widened in February; We Expect a Deeper Drop in March

摘要

摩根士丹利发布2026年3月1日研报，基于CRIC数据，跟踪的25家主要开发商2月合约销售同比下降36%，较1月的32%降幅扩大，年初至今销售下降31%。报告预计3月销售将进一步下滑，因购房者情绪脆弱、库存上升、政策反应被动及高基数。国企表现优于民企，金茂、招商蛇口、华润置地相对抗跌，而万科、龙湖、金地、旭辉、美的置业跌幅超60%。报告认为当前估值仍偏高，行业在业绩期前可能承压，建议关注优质alpha标的，如华润置地、新城控股、建发国际。预计2026-27年二手房价格分别下降8%和6%，一线及部分二线城市房价可能在2027年下半年企稳。

主要观点

• 2月25家主要开发商合约销售同比下降36%（1月为-32%），年初至今下降31%。
• 前50和前100开发商2月权益销售分别下降33%和36%（1月为-26%和-29%），年初至今下降29%和32%。
• 国企表现持续优于民企：金茂同比+21%，招商蛇口-25%，华润置地-26%；而万科-66%，龙湖-64%，金地-78%，旭辉-70%，美的置业-61%。
• 部分民企因低基数表现尚可：融创+43%，碧桂园-3%，龙光-24%。
• 国企优势归因于更强品牌和在一线城市更多可售资源。
• 实物市场可能再次走弱：虽然一线城市二手房成交量自4Q以来连续下降，但报告认为这受季节性和部分城市政策放松驱动。
• 居民情绪依然脆弱，新房库存上升，两会期间实质性住房刺激可能有限，预计2026-27年实物市场下行趋势持续，二手房价格分别下降8%和6%。
• 库存消化分析表明，若宏观环境保持韧性，一线和部分二线城市房价可能在2027年下半年企稳。
• 报告在1月底情绪驱动反弹后预期行业回调，开发商股票自那时起平均下跌8%，但当前估值仍昂贵。
• 随着销售和价格可能再度走弱，行业在业绩期前可能承压，尤其绿城中国、金茂、龙湖、万科、金地。
• 继续偏好具有可信自救故事的优质公司：1）拥有C-REIT潜力的强商场运营商——华润置地和新城控股；2）具有可见利润率及盈利复苏前景的住宅整合者——建发国际。

论述逻辑

CRIC数据显示2月销售跌幅扩大（36% y-y）→ 归因于春节假期、情绪脆弱、库存高企、政策被动 → 预计3月进一步下滑 → 国企与民企分化持续 → 实物市场下行趋势延续至2026-27年 → 房价2027年下半年可能企稳 → 当前估值仍贵，行业承压 → 建议精选alpha标的。

关键展望

• 预计3月销售进一步下滑，因购房者情绪脆弱、库存上升、政策反应被动及高基数。
• 预计2026-27年实物市场下行趋势持续，二手房价格分别下降8%和6%。
• 若宏观环境保持韧性，一线和部分二线城市房价可能在2027年下半年企稳。
• 行业在业绩期前可能承压，尤其绿城中国、金茂、龙湖、万科、金地。
• 报告未明确给出未来时间窗口或目标价。

推荐标的

• 华润置地 (1109.HK)：强商场运营商，有C-REIT潜力，继续看好。
• 新城控股 (601155.SS)：强商场运营商，有C-REIT潜力，继续看好。
• 建发国际 (1908.HK)：住宅整合者，具有可见利润率及盈利复苏前景，继续看好。
• 绿城中国 (3900.HK)：行业承压背景下可能面临压力。
• 金茂 (0817.HK)：行业承压背景下可能面临压力。
• 龙湖 (0960.HK)：行业承压背景下可能面临压力。
• 万科 (2202.HK/000002.SZ)：行业承压背景下可能面临压力。
• 金地 (600383.SS)：行业承压背景下可能面临压力。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。