929购房贴息政策点评聚焦购房刚需，央地协同发力

摘要

东方证券点评9月29日财政部、中国人民银行、金融监管总局发布的《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》：政策针对新发放、首套、面积120平方米以下（含120平方米）且价格150万元以下（含150万元）的商品住房贷款贴息，10月1日起实施、政策期限1年。 报告认为政策首先锁定未缴纳公积金或公积金额度不足的刚需群体：2024年公积金实缴单位529万个、实缴人数17628.75万人，对47345万城镇就业人员的覆盖率约为37.2%，其中灵活就业人员实缴仅218.82万人、占比1.24%，与其突破2亿人的实际规模不相匹配。 贴息资金由中央财政、地方财政分别按90%、10%承担，区别于此前上海（按贷款总额1%申领补贴、最高5万元）、成都、广州等地方性做法，中央发力既惠及更多地区尤其是房价较低的三四线城市，也使支持居民刚需住房的政策导向更加明确，有利于推动市场对房地产及其链条的信心回暖。 结合今年1-8月全国二手房交易网签面积同比增长10.6%、而新增居民户中长期人民币贷款仅188亿元且多个月份增量为负，报告判断居民部门仍处去杠杆进程，新政有望以刚需撬动整体。 但报告同时提示，本次贴息未触及改善类高总价住房购置意愿和能力不足这一核心矛盾，预计对居民部门稳杠杆的促进作用有限，就业与收入预期仍需等待促内需一揽子措施进一步落地生效。 风险包括地缘事件与海外加息进一步扩大化影响全球流动性、地方财政压力偏大致约政策空间。

主要观点

• 9月29日三部委联合发布购房贷款贴息政策，限定新发放、首套、面积120平方米以下（含）且价格150万元以下（含）四项条件，10月1日起实施、政策期限1年，所需财政资金体量有待结合成交占比数据进一步估算。

• 政策首要受益群体是未缴纳公积金或公积金额度不足以覆盖购房贷款的家庭，即最接近刚需定义的人群：2024年公积金实缴单位529万个、实缴人数17628.75万人，而城镇就业人员47345万人，覆盖率约为37.2%，意味着相当一部分城镇就业人员没有缴纳公积金。

• 公积金对灵活就业群体覆盖明显不足：灵活就业人员实缴人数218.82万人，仅占整体实缴人数的1.24%，与该群体已突破2亿人的实际规模不相匹配；农村公积金建缴虽有宿迁等局部试点，但全国覆盖可能还相当有限。

• 贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担，本轮政策主要由中央发力，既惠及更多地区尤其是房价较低的三四线城市，也使支持刚需住房的政策导向更加明确，有利于推动市场对房地产及其链条的信心回暖。

• 此前地方贴息实践主要集中在大城市：今年8月上海明确以旧换新且在外环外购买新建商品住房，可按贷款总额的1%申领补贴、最高补贴5万元，成都、广州也有类似做法，苏州、南充将其与人才补贴、促进婚育结合，大连延伸到二套公积金贷款，本次政策在此基础上实现了央地协同。

• 当前居民并非没有购房需求，而是收入增长放缓背景下加杠杆意愿不足：今年1-8月全国二手房交易网签面积同比增长10.6%，但同期新增居民户中长期人民币贷款仅188亿元、多个月份增量为负，说明居民部门整体仍处去杠杆进程，限制了地产修复空间，新政有望以刚需撬动整体。

• 本轮政策特点之二是注重公平：未被公积金政策充分覆盖的群体此前也没有被公积金利率下调、用途拓宽等政策惠及，新政部分填补了这一短板；此外公积金额度不足、需要商贷的家庭也会受益。

• 政策局限在于未触及居民去杠杆的核心矛盾，即改善类高总价住房购置意愿和能力不足，预计对居民部门稳杠杆的促进作用有限，就业与收入预期仍需等待促内需一揽子措施进一步落地生效。

• 风险提示：地缘事件与海外加息进一步扩大化可能影响全球流动性；地方财政压力偏大可能制约政策空间。

论述逻辑

• 929三部委贴息通知出台（新发放+首套+120平方米以下含+150万元以下含，10月1日起实施、期限1年）→ 逐条拆解政策条件，识别目标人群为未缴公积金或公积金额度不足的刚需群体，并用2024年公积金覆盖率约37.2%、灵活就业实缴占比仅1.24%（群体规模突破2亿人）论证该群体体量不小且此前未被政策惠及 → 对比上海、成都、广州等地方先行实践，指出本次由中央财政承担90%、地方承担10%，支持范围从大城市扩展到更多地区尤其是三四线城市 → 引用1-8月二手房交易网签面积同比增长10.6%与新增居民户中长期人民币贷款仅188亿元、多月增量为负的数据，说明居民去杠杆限制地产修复空间 → 得出结论：新政以刚需撬动整体、填补公平短板、提振地产链条信心，但不触及改善类高总价住房的核心矛盾，稳杠杆作用有限，仍需促内需一揽子措施落地生效。

关键展望

• 政策时间窗口明确：10月1日起实施，政策期限1年。

• 财政资金规模待进一步测算：报告指出准确估算所需财政资金体量，需进一步细化成交占比数据。

• 政策效果展望：预计对居民部门稳杠杆的促进作用有限，就业与收入预期仍需等待促内需一揽子措施进一步落地生效。

• 风险因素：地缘事件与海外加息进一步扩大化影响全球流动性；地方财政压力偏大致约政策空间。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的。本报告为宏观经济动态跟踪点评，全文未涉及个股评级、目标价或覆盖公司。