高盛 美洲房地产：房地产投资信托基金26年第三季度零售前瞻：尽管持续有利，但地带中心的估值折扣仍然存在布局以及预期上调FFO

摘要

高盛发布2026年三季度零售REITs前瞻报告，指出零售地产供应极度受限，租赁需求强劲，且零售商破产率处于低位，为入住率和定价能力提供支撑。 尽管宏观环境存在不确定性，但零售REITs的SS NOI和FFO增长预期持续上调。 报告强调了零售商对实体店作为盈利核心的依赖，并指出尽管估值有所修复，但部分地带中心（Strip Center）仍存在估值折扣。 高盛对BRX、SPG、SKT和PECO维持买入评级，并下调了部分标的的目标价以反映最新的AFFO估值模型。

主要观点

• 零售地产供应增长极低，2026年预计仅为0.3%，有助于抵御宏观逆风。

• 零售商破产率极低，且租赁需求强劲，支撑了业主定价能力。

• 零售商视实体店为盈利核心，线上业务与实体店布局高度相关。

• BRX目前交易价格较REIT行业平均水平存在17%的折价，尽管其2025-2026年FFO平均增长率为5.2%。

• 预计2026年三季度财报中，零售REITs将出现多项指引上调。

• 零售REITs的坏账率模型显示，2026年BRX、PECO和KIM的坏账率预计将低于2025年。

论述逻辑

• 供应受限（0.3%） -> 租赁需求强劲且破产率低 -> 支撑入住率与定价能力 -> 推动SS NOI与FFO增长 -> 尽管估值有所修复，但部分标的仍存在估值折扣 -> 维持买入评级并根据最新AFFO模型调整目标价。

关键展望

• 预计2026年剩余时间内经济入住率将呈上升趋势，特别是BRX和KIM。

• 预计2026年三季度财报将重点关注利率对消费者、租户决策及REITs杠杆和再融资的影响。

推荐标的

• BRX (买入)

• SPG (买入)，目标价下调至228.00美元

• SKT (买入)，目标价下调至40.00美元

• PECO (买入)，目标价下调至44.00美元

• KIM (中性)

关键图表

图1. 零售季度净吸纳量，2014年一季度至2026年三季度（预测）

图2. REIT投资组合中商场/奥特莱斯租户销售业绩

图3. 商场及奥特莱斯租金收入中约97%为固定部分，我们认为投资界可能

图4. 零售REITs每股FFO指引与实际值（按中值计算）

图5. 在我们覆盖的零售REITs中，MAC的2027年预期上调幅度最小，但估值倍数扩张幅度最大

图6. 相对REITs：零售板块23%的折价幅度大于2013-2015年水平（-4%）

图7. BRX相对KIM的折价已几乎收窄，目前仅较KIM的NTM FFO折价5.3%

图8. 自MAC新管理团队接手以来

图9. PECO预期调整