2026-10-08 · 国泰海通 · 宏观策略

国泰海通证券节前交易清淡，关注政策信号

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摘要

本期REIT策略周报覆盖2026年9月18日至9月30日：中证REITs全收益指数周度上涨0.59%收于949.12，截至2026年9月30日国内REITs市场共上市89只，总市值2321亿元、流通市值1305亿元。各板块整体上行，新型基础设施（2.85%）与保障房（1.25%）领涨，仓储小幅回落0.04%。双节前市场交投清淡，国庆节前三个交易日日均成交金额降至2.2至2.4亿元区间，反弹集中于前期跌幅较深项目的估值修复，结构性特征突出。 9月以来一级市场申报与审批节奏明显提速，报告提示新项目密集申报发行可能对存量REITs估值与资金面形成扰动。展望上提出三条跟踪主线：10月三季报集中披露，交叉验证产业园与仓储物流反弹的持续性与成色；跟踪供给节奏与二级市场承接力的匹配度；以及债市强势、超长期利率债收益率下行流畅背景下REITs作为红利资产的配置价值，保障房类债属性突出或持续受益于低利率环境，同时关注宏观增量政策通过权益风险偏好、利率中枢渠道的估值传导。风险提示为超预期REIT政策发布、底层资产经营情况恶化及底层资产数据计算方式有偏差。

主要观点

上周（2026年9月18日-9月30日）REITs指数整体上行，中证REITs全收益指数周涨0.59%收于949.12；截至2026年9月30日国内REITs市场共上市89只，总市值2321亿元、流通市值1305亿元。

底层资产各板块普涨：新型基础设施（2.85%）、保障房（1.25%）、能源（1.14%）、市政环保（1.09%）、消费（0.82%）、产业园（0.55%）、交通（0.15%），仓储以-0.04%微跌收尾。

双节前交投清淡：国庆节前三个交易日日均成交金额降至2.2至2.4亿元区间，行情集中在前期跌幅较深项目的估值修复反弹，结构性特征突出。

大类资产对比（图4）：过去10日中证REITs全收益上涨1.17%，同期沪深300指数-2.08%、中证红利指数-0.74%、中债综合指数+0.22%；板块中新型基础设施过去10日涨幅达6.05%、保障性租赁住房2.02%。

个股层面（图5）：周度涨幅前三为工银蒙能清洁能源REIT（6.44%）、华安张江产业园REIT（4.56%）、中银中外运仓储物流REIT（4.40%）；垫底为创金合信首农REIT（-3.77%）与创金合信北京国资公司REIT（-2.98%）。

主线一：10月三季报集中披露，近期产业园与仓储物流板块部分项目反弹明显，建议结合三季报经营数据交叉验证反弹行情的持续性与成色。

主线二：9月以来一级市场申报与审批节奏明显提速，新项目密集申报与发行可能对存量REITs的估值与资金面形成扰动，需持续跟踪供给节奏与二级市场承接力之间的匹配度。

主线三：债市表现强势、超长期利率债收益率下行流畅，进一步凸显REITs作为红利资产的配置价值，保障房等板块类债属性突出或持续受益于低利率环境；宏观增量政策或通过权益风险偏好、利率中枢等渠道向REITs估值传导。

一级申报进度（图8/图9）：基础设施REIT多单首发注册生效（国泰海通中国建筑租赁住房、国金嘉泽新能源、博时山东铁投路桥、平安西安高科产业园、山证晋中公投瑞阳供热、银华粤海水务水利、中金杭州安居保障性租赁住房、中金菜鸟仓储物流、长城华能燃煤发电、华夏华润电力燃煤发电）；商业不动产REIT拟募集规模覆盖11.0亿元（红土创新茂业）至139.3亿元（国联安复星）等多档，华夏大悦城55.6亿元、华夏华润置地54.1亿元处于已问询状态。

分红进展（图10）：国泰海通东久新经济单位分红0.0806元、分红比例2.37%（2026-10-09权益登记、2026-10-15红利发放）；华夏华电清洁能源0.1205元、2.82%；东方红隧道股份高速公路0.5241元、9.91%。

风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。

论述逻辑

双节前后二级市场交投清淡、指数小幅上行且反弹集中于前期跌幅较深项目的估值修复 → 9月以来一级市场申报与审批节奏明显提速、新项目密集申报发行 → 报告据此给出三条跟踪主线：①10月三季报集中披露，交叉验证产业园与仓储物流反弹的持续性与成色；②跟踪供给节奏与二级市场承接力匹配度，防范估值与资金面扰动；③债市强势、超长期利率债收益率下行流畅，凸显REITs红利资产配置价值（保障房类债属性突出），叠加宏观增量政策通过权益风险偏好、利率中枢渠道向估值传导 → 结论：围绕三季报验证、宏观政策与债市共振、一级供给冲击三条主线跟踪后续行情。