地产及物管行业周报：供给中期缩量助力楼市企稳，核心城市筑底已经陆续启动

摘要

申万宏源地产团队维持房地产及物管行业“看好”评级，核心逻辑是供给端挂牌量收缩叠加租售比赶超公积金利率，推动上半年楼市更健康而持续的寻底，并判断上海和苏州房价底部已经确立，后续深圳、合肥、北京等核心城市也将陆续企稳，日美经验显示核心城市房价见底后板块投资机会明确、龙头弹性十足。 高频数据方面，上周（8.8-8.14）34城新房成交156.1万平米，环比+3.3%，8月前两周同比-9.8%；13城二手房成交102.9万平米，环比+13%，8月累计同比-1%；15城成交推盘比1.24倍，3个月移动平均去化月数18.6个月。 土地市场热度回升，北京3宗涉宅用地137.7亿元出让，金茂以97.6亿元、溢价率14.1%竞得四季青地块，招商蛇口以15.0亿元、溢价率23.5%竞得苹果园地块。 公司层面，绿城中国、龙湖集团预告26H1业绩同比分别下降52%-76%、37.9%-44.1%，7月单月销售中国金茂+8.8%、华润置地+6.0%，保利发展-17.2%、新城控股-48.1%。 上周SW房地产指数上涨1.81%，跑赢沪深300约2.42个百分点，在31个板块中排名第4，主流AH房企26/27年PE均值分别为66.9/43.8倍。 配置上沿优质房企、商业地产、二手房中介、物业管理四条主线推荐，风险为销售去化不及预期、融资超预期趋紧及物管人工成本上行。

主要观点

• 供给收缩下库存保持平稳：上周15城推盘57万平米、成交70万平米，成交推盘比1.24倍（近三个月分别为1.5、1.2、1.34倍）；15城住宅可售面积8170.8万平米，环比-0.16%；3个月移动平均去化月数18.6个月，环比+0.59个月

• 核心城市土地热度抬升：北京3宗涉宅用地137.7亿元出让，金茂97.6亿元、溢价率14.1%竞得四季青地块，招商蛇口15.0亿元、溢价率23.5%竞得苹果园地块；房山、顺义两宗宅地底价16.6亿元出让

• 因城施策与公积金宽松延续：四川印发城市更新“十五五”规划，提出危旧房改造6万套、老旧小区8000个、城中村420个；威海公积金贷款额度上调至单缴存人最高80万、双缴存人最高120万；郑州公积金月缴存额上限升至6924元

• 商业地产证券化提速：中金凯德商业持有型不动产ABS在上交所挂牌，发行规模31.5亿元，底层资产为上海凯德晶萃广场；天津华夏大悦城商业REIT正式申报，拟发行55.6亿元，底层资产为天津南开大悦城

• 房企中期业绩承压：绿城中国预告26H1股东应占利润0.5-1亿元（同比-76%~-52%），龙湖集团预告归母净利润18-20亿元（同比-44.1%~-37.9%）；绿城上半年短期债务占比低于25%、现金短债比保持在2倍以上

• 7月单月销售分化明显：中国金茂92.0亿元（+8.8%）、华润置地141.0亿元（+6.0%）同比增长，保利发展149.2亿元（-17.2%）、新城控股8.6亿元（-48.1%）同比下滑；华润置地1-7月累计销售约1306.0亿元，同比+5.7%

• 公司资本运作密集：万科为子公司广州万瑜4亿元借款提供股权质押担保；华发股份拟向控股股东华发集团定增募资不超过26.5亿元、申请获上交所受理；领展房产基金8月10-14日累计耗资约1.4亿港元回购368.2万股；贝壳-W耗资约707.9万美元回购123.2万股

• 区域及物管政策动态：香港房协宣布10月1日起辖下出租屋邨租金上调2.9%，新租金维持至2028年9月30日，甲类及乙类租户每月平均多缴约73港元及200港元；江苏发布物业公示新规，五大事项硬性公开；上海印发“物业+养老”实施方案，支持物企与养老机构合作

• 地产、物管板块均强于大市：SW房地产指数上周上涨1.81%，沪深300下跌0.61%，相对收益2.42%，在31个板块中排第4；物管板块平均上涨0.05%，相对收益0.66%；主流AH房企26/27年PE均值分别为66.9/43.8倍，物管26/27年PE均值分别为14.4/12.9倍，其中贝壳-W为33/29倍、华润万象生活18/16倍、绿城服务11/10倍

• 中期判断：供给端挂牌量收缩叠加租售比赶超公积金利率，推动上半年楼市更健康而持续的寻底；上海和苏州房价底部已经确立，后续深圳、合肥、北京等核心城市将陆续企稳；日美经验显示核心城市房价见底后板块投资机会明确、龙头弹性十足

论述逻辑

• 逻辑链条：供给端挂牌量收缩 + 租售比赶超公积金利率 → 上半年楼市更健康而持续的寻底 → 上海、苏州房价底部确立 → 深圳、合肥、北京等核心城市筑底陆续启动 → 参照日美止跌回稳路径复盘，核心城市房价见底后板块投资机会明确、龙头弹性十足 → 维持行业“看好”评级，优先配置龙头房企，并沿优质房企、商业地产、二手房中介、物业管理四条主线布局

• 本期周度数据为上述判断提供边际验证：新房、二手房成交周环比均回升（+3.3%、+13%），成交推盘比维持1.24倍高位，核心城市宅地高溢价成交（溢价率14.1%、23.5%），叠加城市更新、公积金、商业REITs等政策端持续宽松

关键展望

• 报告判断上海和苏州房价底部已经确立，后续深圳、合肥、北京等核心城市也将陆续企稳

• 维持房地产行业“看好”评级，继续看好龙头房企弹性

• 香港房协辖下出租屋邨新租金安排将维持至2028年9月30日

• 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期

推荐标的

• 行业评级：维持房地产及物管行业“看好”评级，继续看好龙头房企弹性

• 优质房企（推荐）：建发国际、中国金茂、中国海外发展、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份；关注城投控股

• 商业地产（推荐）：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金；关注新城发展

• 二手房中介（推荐）：贝壳-W；关注我爱我家

• 物业管理（推荐）：华润万象、绿城服务、招商积余