2026-10-09 · JPMorgan · 公司/行业基本面

摩根大通中国内地与香港房地产及综合企业：黄金周初探

摘要公开阅读；PDF 仅限有效会员阅读与下载，所有会员权限相同。邮件登录

摘要

国庆黄金周首周内地住宅高频数据向好：26城实时二手成交同比+59%（较9月的+19%加速）、44城带看量同比+16%、新房认购量同比+15%，主因按揭补贴政策于10月1日生效；但报告认为这是对全国性政策落地的应激反应，真正问题是1-2个月后的可持续性，政策驱动的销售改善历史上往往短暂，团队更希望看到2Q26式的内生改善。与龙头央企开发商初步交流显示情况分化，有人称增长“decent”，也有人认为市场仍“soft”。 10月8日内房股上涨1%（恒指-1.4%），央企领涨（中国海外发展+4%、华润置地+3%），而万科H与融创均跌6%，分化表明市场奖励近期数据改善而非政策炒作（政策已兑现，引发获利了结）。官方网签同样改善：19城一手网签4,308套、较2025年+9%（较20-23年均值-52%），12城二手网签1,136套、同比+82%，北京黄金周认购量751套、同比+49%。一线城市挂牌价指数截至10月4日当周环比-0.1%，政策宽松后价格尚无明显改善。内地零售主要业主同店租户销售同比增5-10%、好于担忧，对华润万象生活维持建设性；香港零售内地访客同比+9%（整体+6%），Sasa租户销售增超50%、K11 MUSEA游客消费+26%，对九龙仓置业传导正面。首选股维持华润置地、中国海外发展与贝壳。

主要观点

黄金周首周内地住宅三大高频指标全面向好：26城实时二手成交同比+59%、44城带看量同比+16%、新房认购量同比+15%。

数据改善直接归因于10月1日生效的按揭补贴政策，报告定性为对全国性政策推行的应激反应。

可持续性才是关键：政策驱动的销售改善历史上短暂，团队更希望看到2Q26式的内生性改善。

与龙头央企开发商的初步交流显示市场分化：有开发商称增长不错，也有人称市场仍疲软。

二手成交结构：一线城市（除上海）月初至今同比+42%（9月为+9%）；厦门+114%、青岛+109%、南昌+105%领涨；但Iceberg Index历史上一贯比官方销售网签走势更剧烈。

带看量分化明显：临沂+116%、淮安+106%、济宁+97%领涨，但7个城市同比下滑，包括天津-10%、大连-7%、重庆与珠海各-5%、上海-4%。

价格端未见改善：Iceberg一线城市挂牌价指数截至10月4日当周环比-0.1%，政策宽松后尚无明显价格提升。

官方网签口径同样转好：黄金周前7天19城一手网签4,308套、较2025年+9%（较20-23年均值-52%）；12城二手网签1,136套、同比+82%；北京认购量751套、同比+49%。

10月8日内房股上涨1%（恒指-1.4%），央企领涨（中国海外发展+4%、华润置地+3%），困境类标的反而回落，万科H与融创均跌6%；分化显示市场奖励近期数据改善而非政策投机（政策已兑现、引发获利了结）。

内地零售：主要业主同店租户销售同比增5-10%，好于市场担忧，对华润万象生活维持建设性看法。

香港零售：内地访客同比+9%（整体+6%），多家零售商租户销售双位数增长（Sasa超50%、K11 MUSEA游客消费+26%，珠宝、酒店、餐饮双位数），或受港币贬值支撑，对九龙仓置业传导正面；黄金周前7天内地访客1,416,636人次、较2025年+9%、较2018年-7%。

首选股维持华润置地、中国海外发展与贝壳（由Daniel Chen覆盖）。

论述逻辑

按揭补贴政策10月1日生效 → 黄金周首周高频数据走强（26城二手+59%、44城带看+16%、认购+15%；官方网签19城一手较2025年+9%、12城二手+82%）→ 但有三个警示：政策驱动改善历史上短暂、Iceberg数据一贯比官方网签更剧烈且一线城市挂牌价周环比-0.1%未见改善、开发商反馈分化（“decent growth”vs“soft”）。

因此结论为：这是应激反应，真实考验是1-2个月后的可持续性，更应关注2Q26式的内生改善。

10月8日股价分化（央企COLI +4%、CRL +3%领涨，万科H与融创均跌6%）印证市场在奖励数据改善而非政策炒作 → 落脚于个股选择：首选CR Land、COLI、KE Holdings；内地零售同店+5-10%支持CR Mixc；香港零售（内地访客+9%、Sasa超50%、K11 MUSEA +26%）利好Wharf REIC。