2026-09-08 · Goldman Sachs · 公司/行业基本面

高盛中国房地产每周总结：第36周总结——交易量回落，部分领先指标和市场情绪转好

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摘要

高盛第36周中国地产周报显示交易量环比回落但部分领先指标与情绪转正：一手成交环比-6%、同比+21%（约75城），二手房成交环比-7%、同比+5%（约20城）；年初至今一手销量同比-11%（较2024/2023年同期低17%/37%），二手房同比+2%（较2024/2023年同期高14%/14%）。领先指标方面，领先网签备案1-2周的二手房认购销售环比+10%、二手房带看环比+13%，经纪人与卖家的房价上涨预期均小幅走高（平均CSI环比+1.8pp/同比+2.5pp，平均CAI环比+0.1pp/同比-5.4pp）。政策端海口、重庆、武汉继续放松，包括重庆公积金贷款上限由120万元上调至200万元（多孩家庭160万至240万元，有效期2026年9月至2027年8月）、武汉七个指定区1%购房补贴（总额1亿元、执行至2026年底）。库存环比持平、较2025年末低7.8%，去化月数27.1个月。估值方面，强力国企开发商股价平均+1%（招商蛇口+6%、保利+5%、中国海外发展+3%），离岸/在岸覆盖分别较2026年末NAV折让39%/21%、0.4X/0.4X 2026E P/B，处于下行周期底部。

主要观点

第36周一手房成交环比-6%、同比+21%（约75城），但新房找房活动环比-2.3%；年初至今一手销量平均同比-11%，较2024/2023年同期低17%/37%。

第36周二手房成交环比-7%、同比+5%（约20城）；年初至今同比+2%，较2024/2023年同期高14%/14%；二手房新增挂牌供应环比+22%（部分因季节性）。

领先指标改善：领先网签备案1-2周的二手房认购销售环比+10%，二手房带看环比+13%，均明显回升。

市场情绪转正：4城中原经理人指数（CSI）平均环比+1.8pp、同比+2.5pp；6城中原业主报价指数（CAI）平均环比+0.1pp、同比-5.4pp；经纪人与卖家的房价上涨预期均走高。

政策继续放松：海口扩大购房资格（如符合条件的海南员工）、多孩家庭额外获得一套购房名额、住房套数认定由全省缩至海口；重庆公积金贷款上限由120万元提高至200万元（多孩家庭160万至240万元），有效期2026年9月至2027年8月，公积金偿还商贷提取频率由年度放宽至月度；武汉在七个指定区推出房价1%的购房补贴（总额1亿元）、执行至2026年底。

二手房价格整体温和走弱：冰山指数显示北京、深圳二手房价格环比分别回落0.2%/0.1%（与上周相同），与全国整体走弱节奏一致；上海环比基本持平（上周+0.1%）。

库存环比持平、较2025年末低7.8%；去化月数27.1个月（对比2026年7/8月平均27.1/27.2个月），环比+0.2%、较2025年末低3.1%。

竣工追踪：基于浮法玻璃供需模型的GSPC指标显示8月竣工同比高双位数百分比下滑（7月NBS/GSe为-19%/高双位数下滑），并维持FY26E竣工同比-15%的预测。

第36周强力国企开发商股价平均+1%，招商蛇口（Neutral）、保利（Neutral）、中国海外发展（Buy）分别+6%/+5%/+3%跑赢；其他开发商平均持平。离岸覆盖平均持平（MSCI中国-1%），在岸覆盖平均+4%（沪深300为-1%）。

估值处于下行周期底部：离岸覆盖较2026年末NAV平均折让39%、0.4X 2026E P/B（对比2H2008/2H2011/1H2014底部为39%、0.7X；73%、0.9X；58%、0.9X）；在岸覆盖折让21%、0.4X 2026E P/B（对比底部67%、1.6X；64%、1.5X；61%、1.2X）。