2026-09-10 · Goldman Sachs · 公司/行业基本面

高盛美洲房地产：房地产投资信托基金住宅房地产投资信托基金会议季前瞻

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摘要

高盛在9月会议季前基于实时数据（含专有爬虫数据）对住宅REITs进行深度梳理：Sunbelt需求改善，3Q26吸收接近纪录水平并超过交付，但租金增长复苏仍渐进；CPT会议前公布的blends好于预期（3Q +1至+2%，GSe +0.7%），MAA低于一致预期（QTD 0.6% vs GSe +0.9%），高盛预计进入最弱季节月份（9-12月）租金将继续季节性减速。西海岸基本面在多个实时指标上改善：SF/San Jose迁移趋势改善、空置下降、租金增长更强且供给展望为公寓REIT市场中最低；AI职位发布7月同比SF约+230%、San Jose +204%、西雅图+100%，纽约约为上年同期3.9倍，正推动西海岸核心市场租金加速，SF租金增长或已见顶但仍全国领先。 SFR方面，建后出租与影子供给逆风缓解、挂牌同比转降（INVH -6%、AMH -3%），Miami/Tampa/Phoenix租金增长7月较1Q26均值提升95/91/53bps，INVH与AMH组合市值加权同比约2.5%，ZORDI领先指标正拐点（历史上领先Zillow SFR租金增长约6个月）。估值上公寓REITs与SFR REITs的NAV折价近期均走阔、SFR折价更宽；报告明确给出MAA（中性，目标价$142.00）与ESS（中性，目标价$311.00）。

主要观点

Sunbelt需求改善：3Q26吸收接近纪录水平并超过交付，但租金增长复苏仍渐进。

进入最弱季节月份（9-12月），预计租金继续季节性减速。

AI职位发布大幅加速并支撑西海岸：2026年7月SF同比约+230%、San Jose +204%、西雅图+100%，纽约约为上年同期3.9倍；西雅图都会区内Redmond、Bellevue等东区子市场AI岗位占比更高。

迁移：沿海国内净流出仍是逆风，东海岸流出加速、西海岸放缓；MAA、CPT、AMH迁入趋势最强，UDR、ESS最弱；SF/San Jose迁移明显改善，纽约再度流出上升，亚特兰大2Q26录得净流出。

3Q26吸收强劲：Sunbelt 2Q26需求已超供给、3Q26预计延续，空置吸收预计连续两个季度出现；东海岸3Q26吸收亦超交付（均因CoStar修正采用1.33x系数）。

SFR：建后出租与影子供给（在售转出租）逆风缓解，SFR挂牌终于同比转降（尤其INVH敞口大的凤凰城和佛州）；INVH同比挂牌降至-6%、AMH -3%；Miami/Tampa/Phoenix租金增长7月较1Q26均值分别+95/+91/+53bps，INVH与AMH组合市值加权7月同比约2.5%；ZORI对新租约传导即时、对续约或延迟1-2个季度。

领先指标与估值：ZORDI（Zillow SFR需求/供给指数）在所有主要市场明显正拐点，历史上领先Zillow SFR租金增长约6个月，强化未来数月SFR租金再加速的信心；公寓REITs与SFR REITs的NAV折价近期均走阔，SFR REITs对NAV折价宽于公寓REITs，AMH与INVH折价亦走阔。