中金公司 不动产与空间服务行业周评：9月一、二手房销量均同比微增

摘要

本周（9.21-9.27）Wind38城新房和15城二手房销售面积环比分别+18%和-9%，同比分别-9%和+4%；9月一、二手房销售面积同比分别+1%、+6%，较8月的-6%、+3%均有改善。 9月初以来土地市场持续边际降温，全国宅地成交面积、金额9月底同比-60%、-31%（8月底+8%、+49%），宅地成交溢价率较8月底收窄5ppt至6%。 报告建议着重关注现房销售制度下房企前端投资行为和土地市场变化，以及以上海为首的头部城市二手房交易量和房价的前端变化。 行情方面，本周覆盖A股开发商股价+3.1%、跑赢沪深300指数4.6ppt，H股开发商股价持平、跑赢恒生国企指数0.7ppt，重点物企股价下跌0.9%。 开发板块认为高周转房企新规下经营缩量尚未被充分定价、仍存在一定下行风险，财务稳健、优质土储充裕的龙头房企定价或已相对公允，超跌可逐步增配博弈beta机会；多元板块沿优质轻资产龙头和受美联储降息预期影响提供布局窗口的恒隆地产、太古地产两条主线逢低吸纳。 风险包括房企现金流承压、土地市场交易量和宏观经济下行、住房供需改善不及预期及板块流动性恶化。

主要观点

• 9月一、二手房销量均同比微增，销售较8月改善

• 本周新房环比回升、二手房环比回落，同比一降一升

• 9月初以来土地市场持续边际降温，宅地成交面积、金额同比走弱，溢价率收窄

• 关注点一：现房销售制度下房企前端投资行为和土地市场变化，预计可能出现阶段性缩量及降价

• 关注点二：以上海为首的头部城市二手房已初步供需平衡，可能出现需求向二手房迁移和房价预期改善

• 本周A股开发商股价跑赢沪深300指数，H股开发商跑赢恒生国企指数

• 高周转房企经营缩量尚未被充分定价、仍有下行风险；财务稳健、土储优质的龙头定价或已相对公允，超跌可博弈beta

• 本周重点物企股价下跌、跑输关联开发商和大盘

• 多元板块建议沿两条主线逢低吸纳：优质轻资产龙头和受降息预期影响的双资产

• 风险提示集中于房企现金流、土地市场与宏观下行、供需改善不及预期及流动性恶化

论述逻辑

• 9月一、二手房销量同比微增（+1%、+6%）→ 但9月初以来土地市场持续边际降温（宅地成交面积、金额9月底同比-60%、-31%，溢价率收窄5ppt至6%）→ 现房销售制度下房企前端投资或阶段性缩量及降价，上海等头部城市二手房或出现需求迁移与房价预期改善 → 由此判断开发板块高周转房企缩量尚未被充分定价、仍有下行风险，而财务稳健、优质土储充裕的龙头定价或已相对公允，超跌可逐步增配博弈beta → 多元板块则沿优质轻资产龙头（未来2-3年双位数利润增长）和受美联储降息预期影响提供布局窗口的恒隆地产、太古地产两条主线逢低吸纳。

关键展望

• 关注现房销售制度下房企前端投资行为和土地市场变化，预计可能出现阶段性缩量及降价

• 观察以上海为首的头部城市二手房交易量和房价前端变化，可能逐步出现需求向二手房市场迁移和房价预期改善

• 优质轻资产龙头企业有望在未来2-3年兑现双位数利润增长

• 美联储降息预期影响恒隆地产和太古地产股价波动，提供布局窗口

• 风险：房企现金流承压、土地市场交易量和宏观经济下行、住房供需改善不及预期、板块流动性恶化

推荐标的

• 华润置地、中国海外发展：开发板块建议优先关注；报告未给出评级与目标价，逻辑为财务稳健、优质土储充裕、周转率适中的龙头定价或已相对公允，超跌可逐步增加配置博弈beta机会

• 中国海外宏洋、建发国际、滨江集团：中小型房企中提示关注；报告未给出评级与目标价

• 新城控股、龙湖集团：已基本停止新拿地，受新政影响也有限；报告未给出评级与目标价

• 华润万象生活、绿城服务：多元板块逢低吸纳主线一，核心竞争力突出、增长逻辑清晰、业绩稳定性强、股东回报率逐步凸显的优质轻资产龙头；报告未给出评级与目标价

• 恒隆地产、太古地产：多元板块逢低吸纳主线二，内生发展推动运营表现，受美联储降息预期影响股价波动、提供布局窗口；报告未给出评级与目标价