花旗：中国地产：'26 两会：着力稳定；地方宽松、回购与更新

原标题：China Property: ‘26 NPC/CPPCC: Strive to Stabilize; Local Easing, Buyback & Renewals

摘要

花旗认为2026年两会政府工作报告对房地产的定调符合预期，核心是“着力稳定房地产市场”并防范风险。报告首次在十年内重提“去库存”，并首次提及“探索多渠道盘活存量商品房”，预计地方政府将利用专项债加速回购与更新。花旗指出，政策方向与2025年12月中央经济工作会议一致，房地产相关讨论主要置于“改善民生”和“化解风险”部分。报告还提到GDP增长目标4.5-5%，CPI目标2%，赤字率4%，以及1.3万亿超长期特别国债和4.4万亿地方专项债。花旗对实物市场转为更积极，预计3月销售面积将因政策利好而反弹，并认为3月年报季可能成为板块估值峰值。推荐标的包括金茂、绿城、中海、华润置地。

主要观点

• 政府工作报告首次在十年内重提“去库存”，并首次提及“探索多渠道盘活存量商品房”，鼓励收购存量商品房用于保障性住房。
• 房地产相关讨论主要置于“改善民生”和“化解风险”部分，显示顶层对行业的定位。
• 政策方向与2025年12月中央经济工作会议一致，包括因城施策控增量、去库存、优供给。
• 其他关键目标：GDP增长4.5-5%（2025年实际5.0%），CPI目标2%，赤字率4%（赤字规模5.89万亿，同比+4%），1.3万亿超长期特别国债，4.4万亿地方专项债。
• 花旗认为政策符合预期，稳定房地产至关重要；地方政府可利用专项债加速回购与更新。
• 花旗对实物市场转为更积极，此前1月持怀疑态度；年初至今已出现积极信号，如二手房成交量改善、挂牌减少、重点城市春节新房销售好转。
• 预计3-4月新房销售将因地方宽松（如上海、北京、重庆、南京）和官方支持基调而改善。
• 花旗认为3月年报季可能成为板块估值峰值；观察到1月下旬起资金轮动进入低配的房地产板块，中国投资者率先布局复苏。
• 多数其他投资者不预期实质性反转，但可能因担心踏空而增加仓位；花旗认为任何股价回调在3月销售复苏背景下都是买入机会。
• 选股逻辑：选择2025年土地购置增长且2026年资源充裕的公司，以应对可能的销售复苏。

论述逻辑

政府工作报告重申稳定房地产和防范风险 → 首次重提“去库存”并鼓励回购存量房 → 地方政府可利用专项债加速执行 → 花旗认为政策符合预期 → 年初至今二手房和春节新房销售出现积极信号 → 预计3-4月销售因地方宽松和官方基调而反弹 → 3月年报季可能成为估值峰值 → 资金轮动进入房地产板块 → 建议在回调时买入 → 选股聚焦土地购置增长和资源充裕的公司。

关键展望

• 报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但花旗预计3-4月新房销售将因地方宽松和官方支持而改善。
• 花旗认为3月年报季可能成为板块估值峰值，任何股价回调在3月销售复苏背景下都是买入机会。
• 报告未明确提及风险。

推荐标的

• 金茂（Jinmao）：唯一实现销售增长的公司，首选。
• 绿城（Greentown）：资源充裕，首选。
• 中海（COLI）：预计将跑赢华润置地，首选。
• 华润置地（CRL）：基本面最强但持仓集中，首选。
• 龙湖（Longfor）：资产负债表稳健，但预计2025年亏损及股息削减可能构成利空。
• 中国海外宏洋（COGO）：作为贝塔标的提及。
• 保利地产（Poly Prop）：作为贝塔标的提及。

关键图表

Figure 1. 历年政府工作报告中提及的关键房地产政策（2022-2026）

Figure 2. 2026年政府工作报告：房地产相关提及及其他关键信息

Figure 3. 政府工作报告中的关键目标（2021-2026）