兴业证券 房地产行业周报：公积金存贷利率由国务院决定，上海进一步优化房地产政策(第33周)

摘要

政策端两大看点：国务院公布修改《住房公积金管理条例》的决定，共 20 条，房租提取不再设收入比例门槛、新增装修和物业费等提取情形、公积金可购买政策性金融债，且存、贷利率改由国务院决定；8 月 20 日上海六部门出台 5 方面 8 项政策，外环外二套商贷最低首付比例由不低于 20% 降至 15%，“以旧换新”补贴按新房贷款总额的 1% 计、单套最高 5 万元（出售外环内二手住房叠加后最高 8 万元，补贴总额 2 亿元用完即止），并推行房票安置、收购二手住房用作保障性租赁住房。 基本面方面，1-7 月全国商品房销售面积 4.5 亿方同比-11.8%、销售额 4.27 万亿元同比-13.1%、开发投资 4.3 万亿元同比-19.2%；本周 47 城新房成交环比+11%、同比-11%，16 城二手房环比+5%、同比+5%，8 城去化周期 12.3 个月。 城市层面，上海新房环比+42%、同比+31%，杭州新房环比+105%、同比+42%，武汉新房环比+59%、同比+81%。 报告维持房地产行业“推荐”评级，期待政策进一步变化助力核心城市率先企稳并向更多城市传导，建议关注板块配置机会。

主要观点

• 高频成交边际回暖：本周 15 城新房+二手房合计成交 277.4 万方，环比+8.0%、同比+1.1%；8 月以来成交 751.0 万方，环比-8.5%、同比+3.0%。

• 年初以来累计仍为负增长：15 城新房二手房整体成交面积累计同比-1.5%，其中一/二/三四线累计同比分别为+4.2%/-5.7%/-2.4%。

• 公积金条例修订落地：国务院令公布修改《住房公积金管理条例》的决定，共 20 条，涵盖拓宽提取和使用范围、提升管理服务效能、强化风险防控、扩大制度覆盖面；房租提取不再设收入比例门槛，新增装修自住住房、支付物业费等提取情形，公积金可用于购买政策性金融债，存、贷利率由国务院决定。

• 上海 8 月 20 日出台 5 方面 8 项政策：涉及优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房；外环外二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例从“不低于 20%”调整为“不低于 15%”。

• 上海“以旧换新”补贴细则：外环外购新房且前后 1 年内出售本市二手住房可申请补贴，按新建商品住房贷款总额的 1% 计算，单套最高 5 万元，补贴总金额 2 亿元用完即止；出售外环内二手住房可叠加享受两项补贴，最高 8 万元。

• 上海公积金提取同步扩围并多渠道盘活存量：公积金支付购房首付款范围扩至新建商品住房现房；购房提取频次为不动产权证发证之日起 5 年内每个自然年提取一次；支持提取公积金支付契税及购买车位（库）、储藏室；并推行房票安置、加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房。

• 全国 1-7 月基本面仍在下行：商品房累计销售面积 4.5 亿方同比-11.8%、销售额 4.27 万亿元同比-13.1%；开发投资 4.3 万亿元同比-19.2%；新开工 2.67 亿方同比-24.0%、竣工 1.92 亿方同比-23.2%；到位资金 4.57 万亿元同比-20.3%。房价方面，7 月 70 城中一线环比总体上涨、二三线环比下降，同比降幅总体继续收窄。

• 新房周度成交分线分化：47 城本周环比+11%、同比-11%、累计同比-15%；一线环比+14%、同比+11%、累计同比-1%；二线环比+27%、同比-15%、累计同比-8%；三四线环比-14%、同比-21%、累计同比-33%。

• 二手房表现好于新房、库存去化略有改善：16 城二手房周成交环比+5%、同比+5%、累计同比+4%；全国 8 城可售面积环比+0.2%、同比-9%，去化周期 12.3 个月、环比变动-0.3 个月。

• 长三角核心城市放量：上海新房环比+42%、同比+31%、累计同比+1%；杭州新房环比+105%、同比+42%；杭州二手房环比+1%、同比-11%、累计同比-16%。

• 其他区域城市表现分化：武汉新房环比+59%、同比+81%、累计同比+8%；福州新房环比+150%但同比-40%、累计同比+2%；北京二手房环比+4%、同比-5%、累计同比+3%。

• 政策定调与投资建议：政治局会议提稳定房地产市场，《求是》发文提出加快修复居民资产负债表、着力稳定房地产市场、防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋；报告期待政策进一步变化助力核心城市率先企稳并向更多城市传导，维持行业“推荐”评级，建议关注板块配置机会。

论述逻辑

• 国务院修订公积金条例（拓宽提取使用范围、存贷利率上收国务院决定）+ 上海出台 5 方面 8 项新政（首付降至 15%、以旧换新补贴、房票安置、收购二手住房）+ 政治局会议提稳定房地产市场、《求是》发文强调修复居民资产负债表和稳定房地产市场 → 政策宽松预期持续强化 → 对照基本面：1-7 月全国销售、投资、新开工仍在两位数下滑，但本周 15 城高频成交环比+8.0%、同比+1.1%，二手房累计同比+4% 好于新房累计同比-15% → 报告判断政策有望助力核心城市率先企稳、再向更多城市传导 → 维持行业“推荐”评级，建议关注板块配置机会。

关键展望

• 期待政策进一步变化，助力核心城市率先企稳，进而向更多城市传导。

• 《求是》杂志发文以更大力度提振消费，提及要加快修复居民资产负债表、着力稳定房地产市场、促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强城乡居民消费预期和底气。

• 上海九批次 3 宗涉宅用地（黄浦老西门、浦东金桥、静安大宁）总起始价 120.94 亿元、总规划建筑面积 17.90 万㎡，将于 9 月 21 日出让。

• 风险提示：政策落地不及预期，基本面恢复不及预期，风险化解不及预期。

推荐标的

• 行业评级：房地产“推荐（维持）”。

• 配置建议：期待政策进一步变化助力核心城市率先企稳并向更多城市传导，建议关注板块配置机会；报告未给出个股评级与目标价。

• 公司重点公告涉及标的（仅为公告梳理、非评级推荐）：城投控股为子公司提供 3 亿元担保，对外担保总额 114.63 亿元、占最近一期经审计净资产 54.49%；金融街“24 金街 07”公司债发行规模 25 亿元、票面利率 2.30%，将于 8 月 24 日付息；首开股份涉诉金额约 11.43 亿元；荣盛发展增持主体累计增持 566.72 万股、占总股本 0.1303%、金额 613.54 万元。