瑞银 中国房地产：未来政策放松的潜力？

摘要

自2026年9月18日以来，中国房地产板块股价上涨了10%，主要受市场对国庆假期前可能出台抵押贷款利率补贴的预期驱动。 瑞银预计补贴幅度可能在40-100bp之间，针对新发放的首套房贷，但不涵盖存量房贷。 尽管政策预期利好，但瑞银认为其市场提振作用可能有限，原因在于存量房贷和二手房交易可能被排除在外，且补贴持续时间存在不确定性。 此外，瑞银指出住房公积金利率下调可能比抵押贷款补贴更具长期有效性。

主要观点

• 中国房地产板块自2026年9月18日以来上涨了10%。

• 市场预期国庆假期前将出台针对首套房新发放贷款的补贴，幅度为40-100bp。

• 当前首套房贷利率为3.05%，若下调40-100bp，利率将降至2.05-2.65%。

• 一线城市和二线城市的租金收益率分别为1.7%和2.4%。

• 若存量房贷余额为38万亿元，100bp的利率补贴意味着每年需3800亿元的财政支持。

• 2026年预计新房和二手房交易额分别为6.8万亿元和7.1万亿元。

• 2025年中国年度财政收入为21.6万亿元。

• 过去十年（自2016年起）公积金利率仅下调过3次，共65bp，而同期央行基准利率或LPR下调了9次，共140bp。

论述逻辑

• 市场对政策放松的预期（抵押贷款补贴）推动了板块短期上涨 -> 瑞银分析补贴的潜在规模与财政成本 -> 瑞银指出补贴若不覆盖存量房贷及二手房，效果将打折扣 -> 瑞银提出住房公积金利率下调可能是更具长期效果的替代方案。

关键展望

• 抵押贷款补贴的持续时间存在不确定性，且若排除存量房贷，市场稳定效果可能不及预期。

• 住房公积金利率下调被认为比抵押贷款补贴更有效，且仍有下调空间。

推荐标的

• 潜在的抵押贷款补贴可能利好低市净率（P/B）的开发商。

关键图表

图1. 按揭贷款利率，3.05%