摩根大通：中国：住房活动指数进一步走低，住房在促消费十五五规划中的角色

摘要

摩根大通住房活动指数继续走低，6月住宅新开工面积同比降幅由5月的22.9%扩大至26.6%，销售面积同比降幅由12.4%扩大至15.3%，竣工和开发商资金来源也进一步恶化。 70城新房价格环比降幅从5月的0.20%收窄至6月的0.15%，但二手房价格环比降幅从0.26%扩大至0.32%，显示价格企稳仍不牢固。 一线城市价格修复也在减速，新房与二手房价格分别环比上涨0.1%和0.3%，均较5月放慢0.1个百分点；全国新房和二手房价格分别较2021年峰值下跌13.9%和22.8%。 报告认为，一季度出现的改善信号进一步修复的空间有限，低线城市仍普遍低迷，一线城市及改善型、豪宅市场的复苏也似乎正在失去动能。 “十五五”提振消费规划将住房从传统投资引擎重新定位为居民消费的促进平台，政策重点转向保障性住房、改善型需求、租赁市场、住房品质及相关服务。 规划还把住房消费扩展至装修、家具、家电、建材、物业管理和社区服务，并通过住房政策优化与住房公积金制度改革兼顾首套和改善需求。 由于政策既希望提高可负担性、降低经济对房地产的依赖，又顾虑居民财富和地方财政，调整主要通过数量而非价格完成；当前格局更符合长期数量调整中的K形企稳，而非广泛且可自我维持的全国性复苏。

主要观点

• 摩根大通住房活动指数继续下行，6月新开工、销售、竣工及开发商资金来源的收缩均加深。

• 新房价格跌幅略有收窄，但二手房价格跌幅扩大，价格企稳仍属初步状态。

• 一线城市价格修复放缓：6月新房和二手房分别环比上涨0.1%和0.3%，两者均较5月慢0.1个百分点。

• 从2021年高点计算，新房价格已下跌13.9%，二手房价格已下跌22.8%。

• 中原销售经理信心指数回吐7月初涨幅，二手房挂牌价格指数继续下降，一季度改善信号的后续空间有限。

• “十五五”提振消费规划把住房从传统投资引擎转为居民消费促进者，重点是更好满足居住需求，而非单纯刺激住房销售。

• 政策主题由“买房”转向“改善居住品质”，覆盖安全、绿色、智能住宅以及城中村、危旧房、适老化和智能家居改造。

• 住房相关消费已扩展至装修、家具、家电、建材和住房服务，物业管理也被明确列为消费板块。

• 规划通过优化地方住房政策、改革住房公积金制度，支持首套及改善型需求，并将房地产健康发展纳入增加居民财产性收入的政策。

• 一线城市二手房市场改善仍较狭窄，低线城市普遍疲弱，一线城市以及改善型、豪宅板块的复苏也似乎开始失去动能。

• 高库存、居民信贷需求疲弱及房地产投资持续下降表明，整体调整尚未完成。

论述逻辑

• 政策一方面追求住房可负担性并降低经济对房地产的依赖，另一方面又顾虑居民财富与地方财政，因此价格调整受到约束，压力更多落到成交、开工、购地和投资等数量指标上。

• 一线城市较低库存、较强成交、转化率改善、局部涨价及IPO和股市走强带来的潜在财富效应支持局部修复，但低线城市低迷、改善板块降温与高库存等因素，使结论落在“长期数量调整中的K形企稳”，而不是全国性复苏。

关键展望

• 短期验证点是住房活动指数、开发商资金来源、新开工、销售与二手房挂牌价格能否停止恶化；报告判断一季度改善信号之后进一步复苏的空间有限。

• 政策层面的未来重点是保障性住房、改善型住房供给、租赁市场、住房品质提升、城市更新以及物业和社区服务，而非重回房地产投资扩张。

• 市场风险在于低线城市持续疲弱、一线及改善型市场动能减弱、高库存、居民信贷需求不足和房地产投资继续下降，令整体调整延长。

• 报告的核心前景判断是K形企稳伴随长期数量调整，尚不能视为广泛、可持续的全国住房复苏开端。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的、证券评级、价格或目标价。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。