2026-09-27 · 华源证券 · 公司/行业基本面

华源证券房地产行业2026年中报综述：盈利继续承压，杠杆保持平稳

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摘要

华源证券对房地产板块2026年中报的综述，维持行业“看好”评级。 2026H1板块平均营业收入57.1亿元，同比-23.2%，降幅较2025全年（-19.0%）扩大4.2pct，主要源于2022年以来销售端持续下行向结算端传导；平均归母净利润-3.5亿元，较2025H1少亏损0.8亿元，反映减值计提节奏放缓与毛利率企稳。板块毛利率14.3%，较2025H1下降0.2pct；三项费用率12.5%，提升1.4pct；减值损失/营业收入3.2%，减少0.2pct；归母净利率-6.1%。信用端杠杆整体平稳：资产负债率75.9%，剔除预收款后72.5%，净负债率100.5%（提升1.6pct），现金短债比0.75倍（下降0.03倍），净负债率抬升源于货币资金下降2.3%与所有者权益下降2.5%而非有息负债扩张。销售回款同比-17.1%，降幅较2025全年收窄6.0pct，回款/营业收入87.9%，但全国新房销售额2026H1仍同比下降13.6%，销售端或尚未实质企稳。报告认为行业正处于筑底阶段，核心城市有望率先企稳修复。

主要观点

2026H1板块平均营业收入57.1亿元，同比-23.2%，降幅较2025全年（-19.0%）扩大4.2pct，主要源于2022年以来销售下行向结算端传导

平均归母净利润-3.5亿元，较2025H1少亏损0.8亿元，反映减值计提节奏放缓与毛利率企稳的共同影响

一线、二线房企盈利分化：一线平均归母净利润-21.0亿元（多亏5.9亿元），二线-1.8亿元（少亏1.5亿元）；一线受结算规模收缩与毛利率下行（11.7%，降0.8pct）拖累，二线因毛利率回升1.5pct减亏明显

板块毛利率14.3%，较2025H1下降0.2pct；一线11.7%、二线20.8%，二线改善1.5pct

三项费用率12.5%，较2025H1提升1.4pct；一线8.8%、二线21.3%，头部房企平均融资成本降至3%以内部分对冲费用压力

减值损失/营业收入3.2%，较2025H1下降0.2pct；减值绝对额较2025H1下降27.4%，反映前期风险释放后计提压力阶段性减轻

归母净利率-6.1%，较2025H1下降4.2pct；一线-4.5%、二线-9.9%

杠杆平稳：资产负债率75.9%（降0.1pct），剔除预收款后72.5%（持平），净负债率100.5%（升1.6pct），现金短债比0.75倍（降0.03倍）

净负债率抬升并非有息负债扩张：有息负债合计较2025年末下降1.3%，货币资金下降2.3%、所有者权益下降2.5%，净资产收缩与货币资金回落推动被动抬升；二线净负债率137.5%（升7.4pct）明显高于一线82.0%

现金短债比回落：一线0.71倍、二线0.82倍；一线因短期有息负债增长4.0%，二线因货币资金下降6.4%

销售回款同比-17.1%，降幅较2025全年（-23.1%）收窄6.0pct，回款/营业收入87.9%（提升17.4pct）；一线回款-13.8%、二线-24.9%，二线回款下滑更深

销售端或尚未实质企稳：全国新房销售额2026H1仍同比下降13.6%，截至2026H1末板块预收账款同比-32.9%，预示2027-2028年可结转收入或仍趋于收缩

论述逻辑

报告以2026H1中报数据为起点：收入端同比-23.2%、降幅走扩，追溯至2024-2025年销售回款分别-26.9%、-23.1%向结算端的滞后传导，并以前期签约销售额下滑（全国新建商品房销售额同期分别下降17.1%、12.6%）及预收账款同比-32.9%佐证未来结转收入仍承压；盈利端归母净利率-6.1%源于毛利率下行、费用率抬升与收入收缩的分母拖累，但减值比例平稳回落（3.2%）与毛利率企稳使亏损同比收窄0.8亿元；信用端通过拆解有息负债-1.3%、货币资金-2.3%、所有者权益-2.5%，论证净负债率升至100.5%是被动抬升而非加杠杆；回款端降幅收窄6.0pct但全国新房销售仍降13.6%、二线回款-24.9%更深，说明销售尚未实质企稳；由此得出行业处于筑底阶段、核心城市有望率先企稳修复的结论，维持“看好”评级并给出五类关注标的。