国盛证券 金晶 肖依依 公司研究 业绩点评 中海物业（02669）：营业收入稳定增长，市场拓展强劲

摘要

国盛证券点评中海物业（02669.HK）2026年半年报：营收稳增但利润承压，市拓能力强劲，维持“买入”评级。 市场拓展维持强势：新增在管面积3700万方、85.9%来自独立第三方，新签合约总额24.97亿元，期末在管面积4.95亿方（较2025年末+3.7%），非住宅占比33.4%，香港市场份额连续五年第一。 中期股息每股0.10港元（同比+11.1%），派息率约41.2%，年化股息率5.5%。 预计2026-2028年营收159.2/166.6/173.9亿元、归母净利润13.7/14.5/15.4亿元，对应PE 7.4/7.0/6.5倍。 风险包括市场化拓展竞争加剧、在管面积扩张不及预期、人工成本上升、增值业务发展不及预期。

主要观点

• 2026年上半年增收不增利：营业收入74.85亿元（同比+4.5%），归母净利润7.01亿元（同比-9.0%）。

• 整体毛利率同比-2pct至14.9%，基础物管包干制毛利率由13.5%降至11.1%；物业费降价、退盘及人力成本高企导致直接经营成本同比+7.1%，快于收入增速。

• 销售及行政费用同比+19.3%至1.8亿元，主要因公司架构调整、加大研发投入、扩大“仟蚁集采”城市运营采购平台覆盖率以规模化降本增效。

• 市拓维持强势：上半年新增在管面积3700万方，85.9%来自独立第三方；新增订单中非住宅占76.8%（同比提升17.8pct），其中城市运营类占61.1%。

• 新签合约总额24.97亿元，独立第三方占比85.9%（同比提升15.8pct）；主动约满/退盘1920万方治理亏损项目，期末在管面积4.95亿方（较2025年末+3.7%）。

• 业务结构持续改善：期末在管面积中独立第三方占比43.3%、非住宅占比33.4%（城市运营类占比22.3%）。

• 港澳业务多点突破：获批屯门青发街简约公屋，中标香港古洞北古隽邨、香港中医医院，新签西九龙高铁站、港珠澳大桥港方口岸等；香港市场份额连续五年位居第一。

• 中期派息连续提升：宣派2026年中期股息每股港币0.10元，普通中期股息口径同比+11.1%（2025年中期为普通股息0.09元+特别股息0.01元）。

• 派息率约41.2%（同比提升5.5pct），按当前股价计算年化股息率5.5%，盈利承压期仍加大分红，显示管理层对股东回报与现金流的信心。

• 盈利预测与估值：预计2026/2027/2028年营收159.2/166.6/173.9亿元，归母净利润13.7/14.5/15.4亿元，EPS 0.42/0.44/0.47元/股，对应PE 7.4/7.0/6.5倍，维持“买入”评级。

• 风险提示：市场化拓展竞争加剧、在管面积扩张不及预期、人工成本上升、增值业务发展不及预期。

关键展望

• 维持“买入”评级（前次评级亦为买入）；按报告评级标准，买入指报告发布日后6个月内股价相对基准指数涨幅15%以上（香港市场以摩根士丹利中国指数为基准）。

• 预测2026/2027/2028年营收分别为人民币159.2、166.6、173.9亿元，归母净利润13.7、14.5、15.4亿元，EPS 0.42/0.44/0.47元/股，对应PE 7.4/7.0/6.5倍、P/B 1.5/1.4/1.1倍。

• 按当前股价计算年化股息率为5.5%，2026年中期派息率约41.2%、较上年普通中期股息口径提升5.5pct，股东回报趋势可跟踪。

• 风险提示：市场化拓展竞争加剧、在管面积扩张不及预期、人工成本上升、增值业务发展不及预期。