邓力 陈颖 行业研究 行业定期 ——房地产行业周报（2688 26814）：主流房企积极拿地，关注地产配置价值

摘要

本周房地产（申万）指数上涨1.8%，跑赢沪深300（-0.6%）与上证指数（-0.3%）。 新房成交边际企稳但累计仍弱：42城单周成交124万平米环比+0.2%、同比-10.2%，8月前两周累计248万平米环比-16.5%、同比-11.2%，年初至今累计同比-17.9%。 二手房韧性更强，21城单周成交186万平米环比+6.2%、同比+7.0%，年初至今累计同比+3.4%。 土地市场热度上行、主流房企积极拿地：北京3宗涉宅用地总成交价137.65亿元，招商蛇口经216轮以15.04亿元、溢价率23.48%竞得石景山苹果园地块，金茂97.61亿元摘得海淀四季青地块，大连甘井子区两宗地块溢价率达36.6%和33.7%。 房企销售与业绩分化，7月中国金茂、华润置地销售同比正增长（+8.77%、+6.0%），保利发展、新城控股、华侨城A同比下滑，绿城中国、龙湖集团中期核心利润显著低于去年同期。 报告建议关注港资发展商、地产开发、二手房中介及物管四条主线，风险为量价超预期下行、融资趋紧与政策不及预期。

主要观点

• 本周房地产板块逆市跑赢大盘：申万房地产指数上升1.8%，同期沪深300下跌0.6%、上证指数下跌0.3%。

• 个股方面，京投发展(+31.8%)、香江控股(+26.3%)、*ST荣控(+18.0%)领涨，皇庭国际(-8.4%)、大名城(-5.6%)领跌。

• 新房周度成交边际企稳：本周42个重点城市新房合计成交124万平米，环比上升0.2%，但同比仍下降10.2%。

• 月度与累计口径新房仍偏弱：8月截至本周42城成交248万平米，环比-16.5%、同比-11.2%，年初至今累计同比-17.9%。

• 新房能级分化明显：周度一线4城环比-14.1%、三四线23城环比+27.8%；8月当月一线同比+19.5%、年初至今累计仅-0.7%，显著好于二线（累计-22.3%）和三四线（累计-25.7%）。

• 二手房韧性强于新房：本周21城成交186万平米环比+6.2%、同比+7.0%；8月前两周362万平米同比+5.9%，年初至今累计同比+3.4%，其中当月一线同比+8.5%、累计+6.9%。

• 政策端四川印发《四川省城市更新“十五五”规划》，提出实施城镇危旧房改造约6万套、改造老旧小区8000个、既有住宅加装电梯1.5万部、改造城中村420个等目标。

• 公积金政策继续宽松：威海上调单缴存人最高贷款额度至80万元、双缴存人至120万元，叠加后分别不超过160万和200万；郑州2026年度缴存基数上限调整为28849元、月缴存额上限6924元。

• 土地市场热度上行、主流房企积极拿地：北京3宗涉宅用地总成交价137.65亿元，招商蛇口历经216轮以15.04亿元、溢价率23.48%竞得石景山苹果园地块，金茂97.61亿元、溢价率14.10%摘得海淀四季青地块。

• 二线土地同样高溢价：大连甘井子区两宗地块溢价率分别达36.6%和33.7%，大连中山东港K03-1地块溢价17.8%刷新区域近三年楼面价新高，绿城以11.5亿元、溢价率21.79%竞得沈阳文化路南地块，美的置业3.7亿元竞得昆明盘龙区地块。

• 头部房企7月销售分化：中国金茂92.02亿元同比+8.77%（1-7月累计+7.92%）、华润置地141.0亿元同比+6.0%（前7月累计+5.7%），而保利发展同比-17.16%、新城控股-48.14%、华侨城A-56.21%。

• 中期业绩承压与物管稳健并存：绿城中国预计中期股东应占利润0.5亿-1亿元（2025年同期2.10亿元），龙湖集团上半年核心利润0.5亿-1.0亿元（去年同期13.8亿元）；万物云上半年收入191.12亿元同比+5.4%，剔除开发商业务后核心净利润10.99亿元同比+7.3%。

• 投资观点：复盘全球主要经济体房地产危机平均跌幅35%、平均调整时间6年，当前我国实际房价调整长度与深度均已相对充分，2026年三大趋势值得期待，维持行业“看好”评级并给出四条配置主线。

论述逻辑

• 宏观锚定：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%、平均调整时间6年，而当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分 → 房地产调整有望进入尾声。

• 结构推演：市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设“好房子”，叠加政策导向和供需结构变化 → 高品质住宅或将迎来发展浪潮。

• 区域延伸：多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复 → 港资发展商有望迎来新一轮价值重估。

• 本周数据印证：土地市场高溢价成交（北京137.65亿元、大连最高溢价36.6%）显示主流房企积极拿地，板块周涨1.8%跑赢大盘，二手房以价换量韧性延续 → 关注地产配置价值，维持房地产“看好”评级并沿港资发展商、地产开发、二手房中介、物管四条主线布局。

关键展望

• 报告维持房地产行业“看好”评级（维持），按评级定义指报告日后6个月内行业股票指数超越同期市场基准指数。

• 2026年三大趋势展望：1）房地产调整有望进入尾声；2）“好房子”结构性机会；3）香港楼市复苏延续。

• 风险提示：房地产量价超预期下行（销售回款下行导致经营现金流走弱）、房地产融资资金趋紧（受限资金占比提升）、房地产政策不及预期（城市更新及收储推进不及预期）。

• 报告未给出个股目标价或具体点位、时间点的量化预测，时间窗口仅体现为行业评级所指的报告日后6个月。

推荐标的

• 港资发展商主线：新鸿基地产、恒基地产、信和置业、嘉里建设（逻辑为香港楼市复苏延续、价值重估；报告未给出个股评级与目标价）。

• 地产开发主线：华润置地、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国、中国金茂（其中招商蛇口本周高溢价获地、金茂7月销售同比正增长；未给出个股评级与目标价）。

• 二手房中介主线：贝壳（二手房年初至今累计成交同比+3.4%，韧性强于新房；未给出评级与目标价）。

• 物管企业主线：招商积余、华润万象生活（万物云剔除开发商业务后核心净利润同比+7.3%显示物管相对稳健；未给出评级与目标价）。