伯恩斯坦 地产行业月度复盘（2026年9月）

摘要

2026年9月欧洲地产行业录得-7.1%的总回报，表现显著落后于同期STOXX 600指数的-2.3%，整个第三季度落后大盘7.6个百分点。 主要央行维持紧缩货币政策，欧央行年内第二次加息25bp至2.5%，美联储加息25bp至3.75%-4.0%，推动国债收益率急剧攀升，德国10年期国债收益率月末收于3.58%（盘中触及2009年以来高点3.64%），对利率敏感板块形成重压。 政治与监管端，柏林选举左翼党获胜加剧了对德国住宅租金管制与去商品化的担忧，Vonovia在柏林拥有约14万套住宅敞口；英国市场则聚焦10月28日的秋季预算案。 各细分板块中，数据中心因AI需求持续吸引资本，而传统估值扩张难度加大，管理层转向依靠租金重置、出租率提升及资本循环等运营杠杆。 当前伯恩斯坦覆盖的欧洲主要地产公司平均相对最新NTA折价31%，隐含25%的目标价上行空间。

主要观点

• 欧洲地产板块在9月显著跑输大盘，受多国国债收益率飙升严重压制。

• 欧美主要央行维持限制性货币政策，多国长端国债收益率创多年新高。

• 全球主要国债收益率全面上行，英国10年期国债达5.42%，法国月内涨幅最大。

• 柏林选举左翼胜利增加监管悬念，Vonovia在柏林敞口最大。

• 英国关注10月28日预算案，房地产估值和交易量预计持续承压。

• 估值扩张受阻，地产管理层普遍转向依赖内生运营杠杆驱动回报。

• 9月单月个股分化剧烈，Workspace领涨，而Grand City与VGP跌幅靠前。

• 欧盟拟立法限制短租平台，以应对15年内房价涨60%、租金涨近30%的居住危机。

• Alecta拟退出Heimstaden Bostad并转移5万套住宅，Vonovia有望接管并获取可观管理费收入。

• AI驱动数字基础设施投资激增，全球数据中心年投资与容量预期翻倍增长。

论述逻辑

• 主要央行（ECB加息25bp至2.5%、Fed加息25bp至3.75%-4.0%、BoE维持3.75%偏紧立场）保持限制性利率政策 -> 全球长端国债收益率急剧飙升（德债达3.58%、英债达5.42%、美债达5.30%） -> 利率敏感型地产板块全面受压，9月欧洲地产板块下跌7.1%并落后STOXX 600指数达4.8pp -> 估值端扩张受限叠加柏林监管风险，迫使房企从估值重估转向依靠租金重置、出租率及资本回收等运营杠杆。

关键展望

• 英国财政部定于2026年10月28日公布预算案，豪宅税起征点可能由200万英镑下调至150万英镑，并拟推出新首套房买家帮扶计划（2.5%首付、20%政府贷款）。

• 西班牙拟出台数据中心法令，要求运营商80%小时用电匹配新增可再生能源，可能危及90亿欧元投资及80%-90%的规划项目。

• 全球数据中心容量预计将由2025年的62GW跃升至2028年的110GW以上，对应1.4万亿至1.6万亿美元投资规模，年市场规模在2027年前突破1万亿美元（8660亿欧元）。

推荐标的

• Aedifica (AED)：评级 Outperform，目标价 90.00 EUR，当前股价 63.80 EUR，上行空间 41%。

• British Land (BLND)：评级 Outperform，目标价 490.00 GBp，当前股价 398.40 GBp，上行空间 23%。

• Covivio (COV)：评级 Outperform，目标价 61.00 EUR，当前股价 45.16 EUR，上行空间 35%。

• Gecina (GFC)：评级 Outperform，目标价 86.00 EUR，当前股价 62.25 EUR，上行空间 38%。

• Landsec (LAND)：评级 Outperform，目标价 780.00 GBp，当前股价 624.50 GBp，上行空间 25%。

• Mercialys (MERY)：评级 Outperform，目标价 13.50 EUR，当前股价 9.75 EUR，上行空间 38%。

• Merlin Properties (MRL)：评级 Outperform，目标价 16.80 EUR，当前股价 11.92 EUR，上行空间 41%。

• NEPI Rockcastle (NRP)：评级 Outperform，目标价 9.60 EUR，当前股价 7.60 EUR，上行空间 26%。

• TAG Immobilien (TEG)：评级 Outperform，目标价 15.80 EUR，当前股价 11.32 EUR，上行空间 43%。

• Unibail-Rodamco-Westfield (URW)：评级 Outperform，目标价 117.00 EUR，当前股价 89.10 EUR，上行空间 31%。

• VGP (VGP)：评级 Outperform，目标价 95.00 EUR，当前股价 67.10 EUR，上行空间 42%。

• WDP (WDP)：评级 Outperform，目标价 26.70 EUR，当前股价 19.24 EUR，上行空间 39%。

• Aroundtown (AT1)：评级 Underperform，目标价 1.80 EUR，当前股价 1.67 EUR，上行空间 9%。

• Colonial (COL)：评级 Underperform，目标价 5.30 EUR，当前股价 4.94 EUR，上行空间 7%。

• Grand City Properties (GYC)：评级 Underperform，目标价 8.20 EUR，当前股价 7.28 EUR，上行空间 13%。

• Vonovia (VNA)：评级 Market-Perform，目标价 21.00 EUR，当前股价 17.49 EUR，上行空间 24%。

关键图表

图4. 当前10年期国债收益率（%）

图5. 2026年9月地产行业领涨与领跌个股

图6. 3026年地产行业领涨与领跌个股

图7. 收盘价相对表现