东方证券 吴胤翔 行业研究 行业定期 公积金制度迎来近20年最大调整，“沪八条”小步快跑信号意义大于实际意义

摘要

本报告分析了国务院对《住房公积金管理条例》的系统性调整及上海“沪八条”楼市新政。 公积金新政被视为1999年以来力度最大的一次调整，重点在于拓宽提取范围及提升管理效能，而非直接的流动性投放。 上海“沪八条”通过优化信贷、补贴及收购二手房等措施，旨在稳定市场，虽短期成交改善确定性高于房价上涨，但强化了核心城市房价企稳的预期。 分析师建议关注核心城市土储占比高的头部央国企及深耕京沪的地方国企。

主要观点

• 公积金新政是1999年以来力度最大的一次系统性调整，并非10万亿资金流动性投放。

• 公积金新政利好顺序为：核心城市低总价二手房交易 > 住房后周期消费 > 租赁运营 > 物业管理 > 核心城市开发商。

• 上海“沪八条”信号意义大于实际意义，重点投向外环外新房去库存及改善型置换。

• 上海二手房挂牌价周环比转正（+0.02%），北京挂牌价连续23周下行。

• 一线城市新房成交普涨，北京周环比+10%，上海周环比+16%。

• 房地产企业融资规模持续收缩，年初至今合计3007.27亿元，年同比-52.6%。

论述逻辑

• 政策调整（公积金改革+沪八条） -> 市场预期改善 -> 核心城市房价企稳预期强化 -> 2027年作为核心城市房价企稳年。

关键展望

• 2027年有望成为地产板块系统性β重估的起点。

• 短期成交量改善的确定性高于房价上涨的确定性。

推荐标的

• 核心城市土储占比高的头部央国企：华润置地、中国金茂、中国海外发展、招商蛇口。

• 深耕京沪的地方国企。

关键图表

图1. 板块周涨跌幅比较：房地产位居中下游

图2. 表2. H股香港内房股上周涨跌幅榜：正荣地产周涨幅66.67%

图3. 挂牌价走势（单位：元/平，周度更新）

图4. 表5. 挂牌价变化（单位：元/平，周度更新），上海周环比基本持平（+0.02%）

图6. 一线城市议价率走势图（月度更新，截至2026年6月）

图7. 表12. 上周10大城市新房成交情况（单位：万方）

图8. 表14. 房地产企业上周融资明细：保利发展发行25亿公司债，期限5+2年，票面利率2.2%