夏亦丰 许佳璐 行业研究 行业定期 房地产行业第27周周报：一二手房成交环比涨幅均收窄，土拍同比量涨价跌，海南公积金贷款新政提高最高贷款额度

摘要

中银国际发布房地产行业第27周周报，维持行业“强于大市”评级。 本周47城新房成交面积环比上升6.9%至370.8万平方米，同比由负转正至1.4%；23城二手房成交面积环比上升0.9%至248.8万平方米，同比上升14.2%，一二手房环比涨幅均有所收窄。 13城新房库存面积同环比均下降，去化周期缩短至15.9个月。 土地市场方面，百城全类型土地成交环比量价齐涨、同比量涨价跌，成交总价达665.5亿元，同比上升10.1%。 房企国内债券总发行量同环比均下降至28.7亿元，净融资额为-17.2亿元。 政策端，海南提高公积金贷款最高额度。 展望后市，预计整体成交同比走势“前低后高”，7月受传统淡季影响成交量承压，但四季度在金九银十、政策落地及部分房企结构性改善的驱动下板块行情概率较大。

主要观点

• 新房成交面积环比涨幅收窄，同比由负转正，各能级城市表现分化。

• 二手房成交面积环比涨幅收窄，同比涨幅扩大。

• 新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。

• 土地市场环比量价齐涨、同比量涨价跌，溢价率同环比均上涨。

• 房企国内债券发行量同环比均下降，净融资额为负。

• 板块相对收益有所上升，A股滨江集团涨幅靠前，港股碧桂园涨幅靠前。

• 海南出台公积金贷款新政，大幅提高购买自住住房最高贷款基准额度。

• 中央明确延续换购住房个税政策，南昌建立既有房屋使用安全管理长效机制。

论述逻辑

• 由于去年二季度后的低基数原因，今年整体成交同比走势预期是“前低后高”，而本周一二手房成交面积环比均正增长但涨幅收窄，预示动能有所放缓。

• 预计7月传统淡季会影响成交量，但四季度大概率出现板块行情，主要由金九银十、公积金制度改革落地及低估值改善所驱动。

• 部分房企25年计提减值较多，26年可能筑底，预期27年板块利润率和业绩回升将带来四季度市场对27E估值的改观。

关键展望

• 今年整体成交同比走势预期是“前低后高”，7月需关注政治局会议表态及可能出现的板块切换机会。

• 预计四季度出现板块行情的概率较大。

• 行业评级维持“强于大市”。

• 风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

推荐标的

• 建议关注基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。

• 建议关注宏观或地产行业若有持续回暖时，经营环境有弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。

• 建议关注以持有性物业管理为主、运营能力较强且布局高能级城市的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

• 给出评级的覆盖标的包括：保利置业集团（买入）、建发国际集团（买入）、滨江集团（买入）、绿城中国（买入）。