齐东 胡耀文 行业研究 行业点评 高端住宅观察：核心9城高端盘去化近7成，财富效应驱动购买力释放

摘要

开源证券跟踪北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津九城2025年初至2026年6月末入市的高端盘数据，9城合计推出高端盘15500套，首开成交10765套，综合去化率约69.5%，反映核心城市高净值客群购买力依然坚挺。 上海以48个项目、8171套占9城总供应量52.7%，去化率高达77%，远超北京51%和南京31%，城市分化显著。 从开发商看，华润和保利推出超2000套、覆盖城市最广，中海、招商、绿城、建发和金茂均超300套。 报告认为2026年核心城市高端盘热度与电子、通信行业市值提升带来的造富效应同步：A股电子和通信行业上半年涨幅分别为86.3%和73.6%，两行业重要股东二级市场减持金额达1127.5亿元，其中高管和个人减持267.7亿元，资本财富效应显著。 报告预计按1-2个月滞后期，三季度核心城市高端盘购买力有望进一步提升，维持行业"看好"评级，推荐强信用房企、双轮驱动房企及优质物管标的。

主要观点

• 核心9城高端盘综合去化率约69.5%，接近七成，反映核心城市高净值客群购买力坚挺。

• 上海高端盘供应量断层领先，48个项目、8171套占总供应量52.7%，去化率高达77%。

• 北上深三城高端盘综合去化率约74%，深圳78%最高，北京仅51%，杭州74%高于广州60%。

• 南京和成都等二线城市去化压力明显，南京首开去化率仅31%，成都45%，说明豪宅供应可能过剩或定价与预期脱节。

• 9城高端盘季度去化率自2025Q4开始下降，至2026Q2降至44.1%，较2025Q1的66.3%显著回落。

• 华润和保利在9城推出高端盘超2000套，覆盖城市最广、规模最大，中海、招商、绿城、建发和金茂均超300套。

• 2026上半年A股电子、通信行业涨幅分别为86.3%和73.6%，位列所有行业前两位，核心城市高端盘热度与造富效应同步。

• 电子行业市值前五城市集中度63.6%，通信行业前七城市集中度69.7%，高度集中于核心城市，与高端盘买家画像重合。

• 2026上半年电子、通信行业重要股东减持金额达1127.5亿元，高管和个人减持267.7亿元，5-6月减持规模明显增加。

• 上海顶豪（备案均价超18.5万元/平）去化率稳定超80%，上海壹号院、潮鸣东方等项目保持100%首开去化率。

• 深圳2026年以来前海、后海等高端项目首开去化率普遍超90%，6月粤海街道地块以10.87万元/平方米楼面价刷新纪录。

• 北京新房市场呈现"刚需高性价比项目火热、高端盘乏力"格局，2026H1新房成交套数同比-0.9%；上海2026H1同比+14.4%；深圳2026H1同比-13.8%。

论述逻辑

• 9城高端盘首开去化率69.5% → 核心城市高净值客群购买力坚挺，优质资产抗跌属性被高度认同

• 上海供应断层（8171套占52.7%）+ 城市更新地块集中入市 → 上海去化率77%，远超北京51%和南京31%

• 电子、通信行业上半年大涨（+86.3%/+73.6%）→ 资本市场财富效应 → 行业市值集中于核心城市（电子前五城市63.6%、通信前七城市69.7%）→ 重要股东减持1127.5亿元 → 高端盘购买力释放

• 5-6月减持规模明显增加 → 按1-2个月滞后期 → 预计三季度核心城市高端盘市场购买力有望进一步提升

• 政策放松+好房子产品力+二手房回暖打通置换链条 → 核心城市改善型住宅复苏 → 产品力优秀的房企或将持续受益

关键展望

• 按1-2个月滞后期，5-6月减持规模明显增加，预计三季度核心城市高端盘市场购买力有望进一步提升。

• 2026年以来上海、深圳和杭州高价地供应较多，预计下半年高端盘竞争仍较激烈。

• 上海热门盘分批次去化率呈下降趋势，反映出高端项目放量后改善市场正在趋于饱和。

• 行业评级维持"看好"，风险提示包括行业销售恢复不及预期、融资改善不及预期、房企资金风险加大，以及政策放松不及预期。

推荐标的

• 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国。

• 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团。

• "好房子，好服务"政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

• 行业评级：看好（维持）。报告未对个股给出具体评级或目标价。