美国银行：中国地产：期待已久的政策基调转向更加积极

原标题：BofA Securities China Property：A long-awaited change to more proactive tone on property policymaking

摘要

美国银行发布报告指出，2026年1月1日《求是》杂志文章标志着中国房地产政策基调可能转向更加积极。文章承认房地产的金融投资属性，重申其作为支柱产业的重要性，并呼吁采取全面而非零散的措施。报告认为，鉴于行业对经济的压力（土地出让、房地产投资）以及投资者预期低迷，2026年房地产板块可能提供逆向投资机会。当前板块平均交易于2027年预期市盈率7.5倍，略低于历史均值。美国银行看好华润置地、中国海外发展和建发国际，认为它们将从政策转向中受益。

主要观点

• 《求是》文章作者为住建部政策研究中心副主任钟庭军，文章强调两个关键转变：一是承认房地产作为资产类别具有金融/投资属性，与“房住不炒”的长期基调形成对比；二是承认房地产在家庭财富中的作用，反驳了此前淡化其重要性的说法。
• 文章呼吁采取全面、持续的积极政策制定、有效的供给侧措施和加强政策沟通，同时承认房地产市场扭转需要时间。
• 报告解读为政策制定者短期内不旨在立即逆转下行趋势，而是平滑市场波动，促进长期稳定、健康、高质量发展。
• 文章引用国际基准：日本和韩国2000-2024年平均每千人新开工住宅分别为7.74套和10.39套，按此标准中国应有每年1000-1500万套新开工，而美国银行预计2025年不足500万套。
• 升级需求：约40%的城市家庭人均居住面积低于30平方米，约7%低于20平方米，显示改善空间巨大。
• 翻新需求：城市住房存量约350亿平方米，假设每年2%的淘汰率，意味着约7亿平方米的更新/置换需求。
• 板块平均交易于7.5倍2027年预期市盈率，平均较净资产价值折价30%。
• 美国银行对华润置地、中国海外发展和建发国际给予买入评级，认为它们将从政策转向中受益。
• 报告还覆盖了万科（2202 HK，评级为跑输大市）等公司。

论述逻辑

《求是》文章释放政策基调转向信号 → 承认房地产资产属性和支柱地位 → 呼吁全面措施而非零散步骤 → 但承认市场扭转需要时间 → 美国银行认为政策目标为平滑波动而非立即逆转 → 当前板块估值偏低（7.5倍2027年预期市盈率） → 提供逆向投资机会 → 推荐华润置地、中国海外发展和建发国际。

关键展望

报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但指出政策转向可能为2026年提供逆向投资机会。风险包括政策执行不及预期、利润率低于预期、土地储备期限较短等。

推荐标的

• 华润置地（1109 HK）：买入，目标价39.0港元，基于11倍2027年预期市盈率。上行风险：合约销售好于预期、租金收入上升；下行风险：土地成本上升、售价下跌、商场出租率低。
• 中国海外发展（688 HK）：买入，目标价16.0港元，基于10倍2027年预期市盈率。上行风险：凭借强劲资产负债表和国企背景整合小房企；下行风险：未能实现利润增长或销售目标。
• 建发国际（1908 HK）：买入，目标价21.4港元，基于10倍2027年预期市盈率。下行风险：历史上频繁配股、利润率低于预期、土地储备期限较短、政策执行不及预期。
• 万科（2202 HK）：跑输大市，目标价5.6港元。

关键图表

Exhibit 1: China property developers comparable（中国房地产开发商可比估值表）