瑞银：中国房地产行业——政策转向，市场企稳

原标题：China Real Estate: Policy Shift, Market Stabilization

摘要

瑞银认为中国房地产行业正经历政策转向，市场有望企稳。报告指出，2025年四季度以来，中央及地方密集出台放松政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、放松限购等。2026年一季度，全国商品房销售面积同比降幅收窄至5%，销售额同比转正增长2%。新开工面积仍下降15%，但竣工面积增长8%。瑞银预计2026年全年销售面积同比持平，销售额增长5%。投资端，土地购置费下降10%，但建安投资增长3%，整体房地产开发投资下降2%。报告强调，政策效果显现但行业分化加剧，国企开发商表现优于民企。瑞银维持对行业“中性”评级，看好高信用国企和优质区域开发商。

主要观点

• 政策转向明显：2025年四季度以来，超过30个城市放松限购，首付比例降至20%，房贷利率下调50个基点。
• 销售企稳：2026年一季度全国商品房销售面积同比降5%，销售额同比增2%，较2025年四季度改善。
• 竣工加速：2026年一季度竣工面积同比增8%，受益于保交楼政策推进。
• 新开工仍弱：新开工面积同比降15%，开发商拿地意愿低迷。
• 投资分化：土地购置费同比降10%，建安投资同比增3%，整体开发投资同比降2%。
• 国企优于民企：2026年一季度国企销售额同比增10%，民企降15%。
• 库存去化：重点城市去化周期从2025年底的18个月降至16个月。
• 房价趋稳：70城新房价格指数环比持平，一线城市环比微涨0.2%。
• 融资改善：2026年一季度房企国内贷款同比增5%，但民企融资仍困难。
• 行业集中度提升：前十大房企市占率从2025年的35%升至38%。

论述逻辑

政策放松（降低首付、下调利率、放松限购）→ 购房门槛下降，需求释放 → 2026年一季度销售面积降幅收窄、销售额转正 → 竣工加速（保交楼）支撑投资 → 但新开工和土地购置仍弱，反映开发商信心不足 → 国企受益于融资优势，民企持续承压 → 行业整体企稳但分化，瑞银维持中性评级。

关键展望

• 2026年全年销售面积同比持平，销售额同比增5%。
• 房地产开发投资全年同比降2%。
• 房价有望在二季度后企稳，一线城市率先反弹。
• 风险：若政策效果不及预期，销售可能再次下滑；民企信用风险仍需关注。

推荐标的

• 万科A（000002.SZ）：评级“买入”，目标价18元，受益于国企背景和优质土储。
• 保利发展（600048.SH）：评级“买入”，目标价22元，高信用国企，销售增长稳健。
• 华润置地（1109.HK）：评级“买入”，目标价45港元，区域龙头，商业地产优势。
• 碧桂园（2007.HK）：评级“卖出”，目标价1.5港元，民企流动性压力大。

关键图表

图1. 澳大利亚、巴西和南非周度铁矿石发货量（百万吨）

图2. CFR与FOB铁矿石价格长期历史走势

图3. CFR与FOB铁矿石价格变动情况

图4. 分国家和生产商的周度铁矿石发货量（百万吨）

图5. 澳大利亚、巴西和南非月度铁矿石发货量（百万吨/日）

图6. 澳大利亚月度铁矿石发货量（百万吨/日）

图7. 巴西月度铁矿石发货量（百万吨/日）

图8. 南非月度铁矿石发货量（百万吨/日）