摩根大通 新加坡房地产情报：人工智能公司展示有形的办公室占用

摘要

摩根大通指出 AI 公司正在新加坡展现实质性的办公室吸纳：OpenAI 洽谈在新落成的 435,000 平方英尺 Shaw Tower 租下五层共约 100,000 平方英尺，较此前约 100 个灵活工位大幅升级。 Shaw Tower 另锁定安联约 78,000 平方英尺，Industrious、Sanofi、Adyen、BeOne Medicines 等亦入驻；Mistral 在 Asia Square 租下专属办公室，Sierra 据称在 Keppel South Central 租用约 10,000 平方英尺并享另外约 10,000 平方英尺优先权，Manus 承诺承租 Industrious 约 20,714 平方英尺 10 层空间的一半，凸显 AI 需求横跨直接租赁与灵活空间。 公司面上，OUE 上半年净亏损 1.146 亿新元，主因中国物业再计提非现金减值（含 GPI 减值 4,700 万新元）；Hotel Properties 净亏损 3,910 万新元，融资成本升至 5,430 万新元；Wee Hur 盈利增 17.1% 至 4,530 万新元，建筑收入激增 2.6 倍、宿舍收入增 50.7%。 宏观方面，摩根大通在 2Q26 强劲数据后进一步上调新加坡与马来西亚 GDP 增速预测。

主要观点

• OpenAI 洽谈在 Shaw Tower 租约五层共约 100,000 平方英尺，较此前约 100 个灵活工位大幅升级，成为 AI 办公需求的标志性事件

• Shaw Tower 已锁定安联约 78,000 平方英尺，Industrious、Sanofi、Adyen、BeOne Medicines 等租户入驻，显示新供应资产的早期租赁动能

• Mistral 在 Asia Square 租下专属办公室；Sierra 据称在 Keppel South Central 租用约 10,000 平方英尺，并享有另外约 10,000 平方英尺的优先承租权

• Manus 通过承诺承租 Industrious 约 20,714 平方英尺 10 层空间的一半与 Keppel South Central 关联，凸显 AI 主导需求同时体现在直接租赁与灵活空间

• OUE 2026 上半年净亏损 1.146 亿新元（上年同期盈利 3,560 万新元），主因中国物业权益再计提非现金减值，包括 GPI 减值 4,700 万新元；收入仍同比增 5.3% 至 3.083 亿新元，房地产收入增 5.5% 至 2.051 亿新元

• Hotel Properties（HPL）2026 上半年净亏损 3,910 万新元（上年同期盈利 1,140 万新元），收入仅微降至 3.711 亿新元，财务成本升至 5,430 万新元；管理层指中东冲突与高油价拖累旅行需求

• Wee Hur 2026 上半年盈利 4,530 万新元（同比增 17.1%），收入 1.636 亿新元（增 4.9%）；建筑收入激增 2.6 倍至 6,720 万新元、在手订单 5.989 亿新元；宿舍收入增 50.7% 至 6,330 万新元，Pioneer Lodge 7 月入住率达 85%

• 宏观层面：2Q26 数据强劲后，摩根大通进一步上调新加坡与马来西亚 GDP 增速预测；印尼与菲律宾当局公布 2027 年财政整固计划

• 区域 REIM 同业估值：凯德投资 OW（现价 2.74、目标价 3.10 新元、上行 13.1%）；吉宝 OW（11.17、12.05 新元、上行 7.9%）；Goodman Group OW（29.67、38.00 澳元、上行 28.1%）；Charter Hall Group 中性（23.24、23.00 澳元、-1.0%）

• S-REITs 一年期远期股息率对比历史均值：CAPL India Trust 7.7% 与 CAPL China Trust 7.4%、CDL Hospitality 6.8% 居前；Suntec REIT 与凯德综合商业信托均为 5.0% 最低

关键展望

• 近期业绩验证点：SATS 于 8 月 19 日、KLCC Holdings 于 8 月 26 日、Sunway Berhad 于 8 月 27 日发布业绩（均为盘后）

• KLCC 1H26 业绩后会议定于 8 月 27 日下午 3 点（香港/新加坡时间），CFO Ahmad Hakimi 及 IR 团队出席，马来西亚客户于 Integra Tower 18 层现场参会、海外客户线上

• Wee Hur 展望：公司预计经常性收入基础将随学生宿舍床位到 2028 年增至 1,860 张、Pioneer Lodge 趋稳以及 DoubleTree by Hilton Singapore Robertson Quay 于 4Q2026 开业而扩大

• 政策面后续观察：印尼与菲律宾当局已公布 2027 年财政整固计划；报告未给出除此之外的明确量化前瞻预测

推荐标的

• 城市发展：增持（OW），目标价 10.45 新元，较 8 月 14 日收盘价 8.12 新元有 28.7% 上行空间；RNAV 13.90 新元、折让 42%，P/B 0.78 倍

• 凯德投资：增持（OW），目标价 3.10 新元，较现价 2.74 新元有 13.1% 上行空间；FY26E EV/EBITDA 17.2 倍、股息率 4.4%

• 吉宝：增持（OW），目标价 12.05 新元，较现价 11.17 新元有 7.9% 上行空间；FY26E EV/EBITDA 16.6 倍、股息率 3.8%

• Goodman Group：增持（OW），目标价 38.00 澳元，较现价 29.67 澳元有 28.1% 上行空间

• Charter Hall Group：中性，目标价 23.00 澳元，较现价 23.24 澳元隐含 -1.0%