摩根士丹利 住宅REITs：小马智行10月基本面报告

摘要

本报告分析了2026年第三季度美国多户住宅、单户租赁（SFR）及制造型住房（MH）REITs的基本面指标。 多户住宅市场显示出温和的复苏迹象，全国有效租金增长同比改善至0.8%，空置率降至7.8%，且新开工和在建项目处于2012/2013年以来的最低水平。 单户租赁市场基本面喜忧参半，AlphaWise数据显示新租约增长放缓，但Zillow供应数据连续五个月同比下降。 制造型住房市场保持稳定，但房车（RV）出货量在8月出现疲软。 摩根士丹利维持对住宅REITs的建设性看法，认为复苏是渐进且具有个股差异的，而非广泛的行业拐点。

主要观点

• 多户住宅租金增长与空置率改善

• 多户住宅新开工与在建项目降至十年低点

• 单户租赁（SFR）新租约增长放缓

• 单户租赁供应持续收紧

• 制造型住房（MH）出货量增长，房车（RV）出货量下滑

• 多户住宅交易量同比下降

论述逻辑

• 报告通过整合CoStar、AlphaWise、Zillow及RCA的高频数据，从租金增长、空置率、供应端（开工/在建）及交易量四个维度评估住宅REITs基本面。逻辑链条为：供应端持续收缩（十年低点）支撑了租金增长和空置率的边际改善，尽管吸收率有所放缓，但行业复苏趋势明确，且不同子板块（多户住宅 vs. SFR vs. MH）表现分化，因此投资策略应侧重于个股选择而非行业整体反转。

关键展望

• 预计2026年为运营谷底

• 多户住宅空置率在2027年预计持平或略有下降

推荐标的

• VMRK (Vivmark Residential)

关键图表

图1. 全国多户住宅有效租金增长

图2. UDR每日要价租金指数（基准为100）

图3. REITs投资组合总空置率

图4. 子市场加权平均总交付量

图5. 区域多户住宅新开工量（占库存百分比）

图6. 全国多户住宅交付单位（占库存百分比）及总交付量（占库存百分比）

图7. 子市场加权平均季度吸收率

图8. 所有公寓的交易量及平均资本化率

图9. 综合租赁挂牌率（非同质住宅）

图10. AMH月度同质住宅新租约增长率

图11. 全国房车出货量