美银中国地产：深圳松绑，维持看多

原标题：China Property: Proactive Shenzhen policy easing; maintain positive stance on sector

摘要

美银认为，深圳4月29日突然宣布放松住房限购并提高住房公积金贷款额度，是一次更主动、前置的政策宽松，有助于强化中国核心城市楼市修复趋势。报告看好该政策的传导效果，尤其认为提高公积金贷款额度对首套房购房需求最有效。美银维持对中国地产板块的正面观点，理由是可负担性已大体改善，销售成交修复有望延续。房价层面，报告预计上海可能最早在2026年底企稳，随后深圳、北京、杭州和成都等头部城市也有望逐步触底。

主要观点

• 深圳放松限购具有超预期和前置特征：在成交量环比改善仍较扎实、同比受高基数压制的背景下，政策已经开始主动托底，而不是等到市场再次明显恶化后被动应对。

• 政策组合包括提高本地家庭在核心区的可购套数、放宽非户籍购房资格，并显著提高住房公积金贷款额度；其中多孩首套房家庭额度最高可达人民币350万元，高于此前230万元。

• 美银借鉴上海放松政策后的经验，认为提高公积金贷款额度对释放首套刚需最有效，因为其直接改善购房者融资能力和月供可承受性。

• 4月以来市场数据已有改善迹象：30个重点城市新房成交月初至今基本持平，同比约+1%；四个一线城市新房成交同比+25%；15个重点城市二手房成交同比+9%。

• 深圳的成交表现此前明显落后一线城市，4月月初至今新房成交同比仍为-37.4%、二手房为-9.5%，因此本次宽松具备针对性，也有助于缩小其与北京、上海、广州之间的修复差距。

• 销售修复已经开始向土地市场传导，北京、上海、杭州近期多宗土地以明显高于起拍价成交，说明开发商和资金端对核心城市基本面改善的信心有所恢复。

• 美银维持对板块建设性观点，核心前提是住房可负担性大体改善后，成交量恢复可持续；但4月租金和成交结构数据仍是判断复苏质量的关键指标。

• 个股层面，美银继续偏好优质房企，包括华润置地、中国海外发展和建发国际，分别对应资本循环加速、合约销售相对跑赢和盈利修复可见度较高。

论述逻辑

深圳成交同比仍落后但环比改善较稳 → 政策主动放松限购并提高公积金贷款额度 → 首套房和改善型需求融资约束下降 → 核心城市成交修复更可能延续 → 土地市场信心同步改善 → 优质房企销售和盈利修复可见度提高 → 美银维持中国地产板块正面观点

关键展望

• 美银预计核心城市销售量修复仍可持续，尤其在可负担性改善后，政策宽松对首套房和刚需成交的拉动会更明显。

• 房价方面，美银预计上海房价可能最早在2026年底企稳，随后深圳、北京、杭州和成都等头部城市有望陆续触底。

• 4月租金数据和成交结构将是判断复苏持续性的关键，如果租金和改善型需求同步走强，将增强板块修复可信度。

• 主要风险包括政策执行不及预期、开发商利润率低于预期、销售恢复无法传导至房价，以及土地成本上升压缩利润空间。

推荐标的

• 看好优质中国地产股：中国 Resources Land/华润置地，理由是资本循环加速和经常性收入贡献上升，12个月目标价HK$43.0。

• 看好 China Overseas Land & Investment/中国海外发展，理由是合约销售相对跑赢且具备央企整合优势，12个月目标价HK$14.5。

• 看好 C&D International/建发国际，理由是市场触底后盈利修复可见度较好，12个月目标价HK$17.2。

关键图表

Exhibit 1：一线城市限购政策汇总显示多数最严格限制已被移除

Exhibit 2：重点城市新房和二手房成交月初至今分别基本持平和同比增长9%

Exhibit 3：深圳住房成交量表现落后于其他一线城市

Exhibit 4：报告提及股票的价格和评级汇总