高盛：中国地产月度追踪：3月均价趋势改善，尤其一线城市；4月同比在低基数上环比改善

原标题：Goldman Sachs China Property Monthly Tracker：Better ASP trend, especially in Tier~1 in Mar； Apr yoy trends to improve sequentially against low bases

摘要

3月70城均价跌幅连续第三个月收窄，一线城市表现强劲，新房和二手房均价环比均转正；全国新房销售面积/金额同比-7%/-13%，高于高盛预期；新开工/竣工同比跌幅收窄至-17%/-19%，符合预期。15城二手房成交量同比仅下降高个位数，100城二手房挂牌量首次同比下降。开发商拿地强度回升至合同销售的30%以上，项目毛利率约25%。展望4月，预计新房销售面积同比转正，金额同比持平；二手房成交量同比改善中个位数；均价跌幅继续收窄，一线城市环比复苏延续。关注核心一线城市房价企稳信号、二手房供给是否继续缓解、租金收益率能否改善，以及公积金改革、按揭利率下调等政策支持。

主要观点

• 3月70城新房均价环比-0.2%（2月-0.3%），一线城市新房均价环比+0.2%（2023年5月以来最强），二手房均价环比+0.4%（2025年3月以来首次转正）。
• 3月全国新房销售面积/金额同比-7%/-13%，高于高盛预期；1Q26累计同比-10%/-17%。
• 3月新开工/竣工同比-17%/-19%，跌幅较1-2月收窄，符合高盛预期；1Q26新开工/竣工累计同比-20%/-25%。
• 15城二手房成交量3月环比+112%，同比-8%，高于高盛预期（此前预计高双位数下跌）；1Q26同比-8%。
• 100城二手房挂牌量3月同比下降，为2022年有数据以来首次；但环比因季节性小幅上升。
• 覆盖的较强国企开发商3月拿地金额占合同销售比例超过30%，平均项目毛利率约25%，98%位于一二线城市，45%位于前十城市。
• 1Q26覆盖开发商拿地强度平均为合同销售的18%，项目毛利率约24%。
• 3月土地市场成交量/金额（不含工业）同比+2%/-29%，较2月（-25%/-43%）改善；1Q26累计同比-18%/-38%。
• 3月开发商融资总额环比+48%，同比+14%，1Q26同比+7%（2025年全年+4%），主要受境内债券发行推动。
• 预计4月新房销售面积同比转正（中个位数改善），金额同比持平；二手房成交量同比改善中个位数。
• 预计4月竣工同比-10%左右，新开工同比中双位数下跌，受低基数支撑跌幅继续收窄。

论述逻辑

报告从3月量价数据出发，指出均价跌幅收窄且一线城市环比转正，销售面积和金额高于预期，显示市场边际改善。二手房挂牌量首次同比下降，表明供给压力有所缓解。开发商拿地强度回升，但聚焦高能城市和利润导向。基于低基数效应和领先指标（搜索热度、带看量）改善，报告预测4月销售面积同比转正，均价跌幅继续收窄，但新开工和竣工仍疲弱。最后列出需关注的政策和市场信号，判断市场是否进入企稳通道。

关键展望

• 4月新房销售面积同比转正（中个位数改善），金额同比持平。
• 4月二手房成交量同比改善中个位数。
• 4月新房和二手房均价跌幅继续收窄，一线城市环比复苏延续。
• 4月竣工同比-10%左右，新开工同比中双位数下跌。
• 关注核心一线城市（上海、深圳）房价企稳或正拐点信号，以及其余城市是否跟随。
• 关注高线城市二手房挂牌量是否继续下降。
• 关注高线城市租金收益率能否继续改善，从而降低购房持有成本。
• 关注公积金改革、大规模按揭利息补贴或进一步商业按揭利率下调。
• 关注一线城市核心区是否全面取消限购。
• 关注商业地产REITs试点对开发商流动性的影响。
• 关注政府从非LGFV开发商手中回购库存的加速。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。

关键图表

Exhibit 1: Summary of the latest property development activity in China

Exhibit 2: Mar-26 70-city ASP index was -0.2%/-0.2% mom (vs. -0.3%/-0.4% mom for Feb) and 14/13 cities (vs. 10/2 in Feb) recorded sequential ASP improvements in primary/secondary

Exhibit 3: Mar 2026: Nationwide property sales followed seasonal strength and above GSe, while construction activities recorded tightened declines and broadly inline with expectations

Exhibit 4: Mar-26 70-city primary ASP index was -0.2% mom (vs. -0.3% mom for Feb) and 14 cities (vs. 10 in Feb) recorded sequential ASP improvements in primary markets

Exhibit 5: Land market activity sequentially recovered in Mar-26, with yoy volume/value at +2%/-29% yoy (vs. -25%/-43% yoy in Feb), sending 1Q26 nationwide land sales volume/value to -18%/-38% yoy

Exhibit 6: In Mar, land auction premium ratio decreased mom in all city tiers and land auction failure ratio improved mom in non Tier-1 cities

Exhibit 7: We estimate developers’ total new funding sources were +48% mom and +14% yoy in Mar-26, implying +7% yoy in 1Q2026 (vs. +4% yoy in 2025), mainly driven by onshore bond issuance

Exhibit 8: We estimate c.Rmb1.2tn local government special bonds have been issued by mid-Apr

Exhibit 9: 15 major cities’ secondary sales volume on average rose 112% mom and was -8% yoy in Mar-26, and recorded -8% yoy in 1Q26