摩根大通 香港房托基金：证监会目标于27年上半年推出REIT互联互通

摘要

摩根大通指出，香港证监会于2026年9月23日正式宣布，目标在2027年上半年推出REIT互联互通机制，此举有望重燃投资者对该计划的预期。 目前香港共有11只上市REIT，总市值达1360亿港元，其中领展房产基金、置富产业信托及冠君产业信托符合现行南向通准入标准。 分析认为，领展房产基金因流动性最高且具备6.7%的股息收益率，将成为该机制的主要受益者。 若参考港股地产板块平均5.5%的南向持股比例，领展房产基金潜在流入资金规模相当于16天的平均每日成交量（ADV）。

主要观点

• 香港证监会明确了REIT互联互通的推出时间表，目标为2027年上半年。

• 目前符合南向通准入标准的香港上市REIT共有3只。

• 领展房产基金的股息收益率对内地投资者具有吸引力。

• 领展房产基金若按行业平均南向持股比例计算，潜在流入量相当于16天ADV。

• 香港上市REIT目前的准入标准包括恒生综合指数成分股及市值超过50亿港元。

• 内地REIT（C-REITs）目前有89只在沪深上市，总市值达2250亿人民币。

论述逻辑

• 监管机构明确推出时间表 -> 市场预期重燃 -> 筛选符合准入标准的香港REIT -> 评估领展房产基金作为流动性最强标的的潜在资金流入规模 -> 结论为领展房产基金将是主要受益者。

关键展望

• 监管机构目标在2027年上半年推出REIT互联互通。

• 未来可能存在针对REIT互联互通的更宽松准入标准。

推荐标的

• 领展房产基金（0823.HK）：评级为增持（Overweight），目标价43.00港元。

• 新鸿基地产（0016.HK）：评级为增持（Overweight），目标价135.00港元。

• 长实集团（1113.HK）：评级为增持（Overweight），目标价52.00港元。

• 太古地产（1972.HK）：评级为增持（Overweight），目标价30.00港元。

• 置富产业信托（0778.HK）：未评级（NC）。

• 冠君产业信托（2778.HK）：未评级（NC）。

关键图表

图1. 香港地产与综合企业 - 南向资金持股占自由流通股比例为18%