汇丰 新世界发展（0017.HK）拟分拆上海K11项目

摘要

汇丰发布研报点评新世界发展（0017.HK）拟分拆上海K11项目。 新世界发展于2026年9月17日晚间提议将其全资持有的上海K11项目以公募C-REIT形式在上交所分拆上市。 该综合体物业总建筑面积约130,900 sqm，截至2025年12月底，K11 Art Mall商场的出租率达92%。 此外，公司于2020年8月收购的相邻商业地块办公楼K11 Elysea已取得70%的预租率，预计租户于2026年10月入驻。 目前公司尚未披露预期募集资金额、拟保留的REIT份额比例及资产评估值，而参考2021年9月母公司注入50%股权时，该资产评估值曾介于70.1亿至73.0亿元人民币。 该分拆已获港交所确认可推进，但仍需中国证监会批准及上交所出具无异议函。 若交易顺利完成，将为新世界发展拓宽融资渠道，汇丰维持对其“减持”（Reduce）评级及4.70港元目标价。

主要观点

• 提议分拆上海K11作为公募C-REIT上市：新世界发展于9月17日晚宣布，拟将全资持有的上海K11项目（原上海香港新世界大厦）分拆为公募C-REIT并在上海证券交易所上市。

• 有望解锁全新融资渠道：分拆上市若在获得监管审批后顺利完成，将为新世界发展开辟新的融资渠道。

• 监管审批推进状态：该项拟议分拆已获得香港联交所确认可继续进行，但仍须经中国证监会批准并取得上海证券交易所出具的无异议函。

• 底层资产构成与面积明细：该综合用途物业由K11购物艺术中心和K11 Atelier NWT办公楼组成，总建筑面积约130,900 sqm，包括36,000 sqm零售空间、80,549 sqm办公空间以及14,362 sqm停车场与其他设施。

• 商业运营与出租表现：项目于2013年更名为K11系列，定位为结合零售与艺术体验的购物中心，截至2025年12月底出租率达92%。

• 相邻地块办公楼预租进度：新世界发展于2020年8月收购的相邻商业地块办公楼K11 Elysea预租率已达70%，租户预计于2026年10月开始入驻。

• 发行与资产估值关键细节未披露：关于预期筹资规模、新世界发展计划保留的REIT份额比例以及底层资产评估值，目前尚未披露任何信息。

• 项目历史估值与交易参考：2021年9月母集团向新世界发展注入该资产50%股权时，港交所公告显示其评估值在70.1亿至73.0亿元人民币之间；2025年7月《证券时报》曾报道该办公楼以28.5亿元人民币对外推介出售。

• 维持“减持”评级：汇丰维持新世界发展“减持”评级，目标价为4.70港元（截至2026年9月17日现价为5.81港元）。

论述逻辑

• 事件催化：新世界发展提议分拆全资拥有的上海K11项目在上交所发行公募C-REIT。

• 基本面与资质：项目资产包含130,900 sqm的高端零售与办公空间，商业运营成熟且具有相邻扩建部分，已获港交所放行但仍待内地监管机构审批。

• 影响与评级结论：若落地可建立新融资渠道缓解流动性，但在募集金额和估值未定前，维持对其“减持”评级及4.70港元目标价。

关键展望

• 监管审批进展：交易推进取决于中国证监会的正式批准以及上海证券交易所出具的无异议函。

• 租户入驻时间窗口：相邻地块办公楼K11 Elysea租户预计在2026年10月开始入驻。

• 发行具体条款披露：需后续跟踪预期募资额、新世界发展保留份额比例以及项目最新评估价值的官方公告。

推荐标的

• 新世界发展（0017.HK）：评级“减持”（Reduce），目标价4.70港元，现价5.81港元（定价格为2026年9月17日）。