2026-09-27 · 申万宏源 · 公司/行业基本面

申万宏源地产及物管行业周报：北京发布现房新政执行细则，建发9月拿地积极彰显资金实力

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摘要

申万宏源发布地产及物管行业周报，覆盖2026年9月19日至25日，维持行业“看好”评级。上周34个重点城市新房合计成交222.8万平米，环比+26.4%，其中一二线环比+29%、三四线环比-12.5%；9月（9.1-9.25）34城一手房成交同比-10.4%，较8月-2.7pct。 13城二手房周成交101.6万平米环比-9.6%，9月累计成交同比-0.9%；15城成交推盘比0.61倍较前一周回升，可售面积8386.9万平米环比+0.74%，3个月移动平均去化月数21.3个月环比+0.85个月。政策端，北京发布商品住房销售制度改革实施意见，重点推进现房销售、加强预售资金监管，8月28日后新供地项目预售须主体结构封顶，土地出让价款签约30日内首付不低于50%、余款两年内缴清不计利息；珠海出台购房补贴、房票等置业安居措施，苏州公积金装修提取新政自9月20日施行。土地端建发9月拿地积极，建发&象屿联合体70.5亿元（溢价率5.5%）竞得上海静安宅地，建发35.6亿元底价竞得厦门湖里区现房销售地块、楼面价58148元/平刷新涉宅用地楼面价纪录。上周SW房地产指数上涨2.28%、相对沪深300收益3.8%，居31个板块第1位；主流AH房企26/27PE均值56.8/45.1倍，物管18.7/16.6倍。报告认为现房销售制度将推动房企从金融模式回归制造业模式，供给共振下行叠加需求较强支撑，进一步强化上海等核心城市房价底部确立，推荐优质房企、二手房中介、商业地产、物业管理四条主线。

主要观点

新房周度回暖但城市分化：上周（9.19-9.25）34个重点城市新房合计成交222.8万平米，环比+26.4%，其中一二线环比+29%、三四线环比-12.5%；较25年周均成交241万平米下降7.6%，较本年周均212.4万平米上升4.9%。

9月新房成交同比走弱：9月（9.1-9.25）34城一手房合计成交685万平米，同比-10.4%、较8月-2.7pct，其中一二线同比-9.7%、三四线同比-20.6%；年初累计成交0.81亿平米，同比下降8.4%。

二手房周度回落、月度基本持平：上周13城二手房合计成交101.6万平米环比-9.6%，9月累计成交同比-0.9%较8月-0.2pct，年初累计成交4281.1万平米同比上升1.2%。

供给端指标回升：15城上周推盘157万平米、成交95万平米，成交推盘比0.61倍较前一周回升（26年6-8月分别为1.2、1.34和1.23倍）；截至9月25日15城可售面积8386.9万平米环比+0.74%，去化月数21.3个月环比+0.85个月。

北京现房新政执行细则落地：8月28日后新供地项目预售须主体结构封顶、优先选择现房销售，现房购房定金不超过总房价款1%；8月28日前拿地未取得工规证项目经区背书、市备案可至2027年底前沿旧规预售；土地出让价款签约30日内首付不低于50%、余款两年内缴清不计利息。

地方需求端政策加码：珠海2026年底前购买新建商品住房按总价1%补贴、单套最高3万元，安居房票面向在珠创业就业人员每人3万元、在校大学生每人5万元、人才最高每人20万元；苏州公积金装修提取新政自9月20日施行，累计提取额不超过15万元、再次申请间隔须满10年。

土地市场聚焦核心城市、建发拿地积极：中海38.9亿元底价竞得上海黄浦区老西门地块（楼面价9.7万元/平方米）；建发&象屿联合体70.5亿元（5.5%）竞得上海静安区地块（楼板价69614元/㎡）；建发35.6亿元底价竞得厦门湖里区现房销售地块、楼面价58148元/平刷新涉宅用地楼面价纪录；招商蛇口联合体17.6亿元（20.6%）竞得苏州工业园区宅地。

头部房企融资端保持积极：越秀地产9月22日-23日获贷款合计29亿港元；新城控股发行4亿元公司债（3亿元/6.4%、1亿元/7.8%），为8.28新政后首批民营房企融资案例；保利发展发行20亿元中期票据（5年/2.2%）；保利置业集团发行6.3亿元公司债（5+2年/2.3%）；领展房产基金累计耗资5939.1万港元回购158.3万个基金单位。

地产板块领涨市场：上周SW房地产指数上涨2.28%、沪深300下跌1.51%，相对收益3.8%，在31个板块中排名第1，涨幅前五为华远控股、华丽家族、万科A、世联行、*ST皇庭；物业管理板块个股平均下跌0.53%，相对收益0.99%，同样强于大市。

板块估值水平：当前主流AH房企26/27PE均值分别为56.8/45.1倍；物管26/27PE均值分别为18.7/16.6倍，其中贝壳-W 26、27年PE为25、23倍，华润万象生活17、15倍，绿城服务11、9倍。

核心观点：现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，推动楼市供给共振下行，而需求仍有较强支撑，进一步强化上海等核心城市房价底部确立。

结构性影响：虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长；二手房对新房替代增强、渗透率提升利好中介企业。

论述逻辑

北京发布现房销售新政执行细则（事件）→ 现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，推动房企从金融模式回归制造业模式 → 新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落 → 楼市供给共振下行，而需求仍有较强支撑 → 供需关系改善，进一步强化上海等核心城市房价底部确立 → 房企经营阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度跳升、股债融资助力优质企业成长，且二手房替代增强利好中介 → 供给深度出清塑造新格局，维持行业“看好”评级，沿优质房企、二手房中介、商业地产、物业管理四条主线推荐。