2026-09-16 · 国内研报 · 公司/行业基本面

中信建投 2026年8月统计局房地产行业数据点评：上海深圳房价持续回升，房产新政出台新发展模式加速成型

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摘要

2026年1-8月全国商品房销售面积49880万方、同比下降12.1%，销售金额47470亿元、同比下降13.0%；8月单月销售面积、销售金额同比分别下降14.8%、12.1%。统计局首次披露二手房交易量，1-8月二手房交易网签面积54923万平方米、同比增长10.6%，市场呈现二手成交增长、新房成交下滑的格局变化。 70城8月新建商品住宅、二手住宅价格环比分别下降0.2%、0.3%，但上海（0.3%）、深圳（0.1%）、扬州（0.2%）环比上涨，上海、深圳已分别连续7、6个月二手房价上涨。 8月28日住建部、自然资源部、金融监管总局、央行、证监会五部门出台三份文件及5份信贷配套文件，预售项目单体建筑须完成主体结构封顶、新出让土地项目优先现房销售；短期新房可售货源阶段性收缩、房企资金承压，中长期现房政策、资金闭环及项目制融资将从根本上规避烂尾风险，新发展模式加速成型，核心城市成交有望率先企稳。供给端1-8月开发投资、新开工、竣工同比分别下降19.9%、24.8%、23.7%；8月百城一/二/三线宅地出让金同比+303%/3%/-10%，溢价率12%/9%/3%；近期上海松江、北京顺义、广州天河均有宅地成交，原文表述为“溢价率均在1 5%以上”，该数字无法从文本直接确认；截至8月末商品房待售面积75349万方、同比下降1.1%，连续6个月下降。报告认为一线城市止跌回稳态势巩固，维持行业'强于大市'评级，看好香港赛道（新鸿基地产、领展房产基金）、商业赛道（华润万象生活、华润置地、太古地产、新城控股、大悦城、龙湖集团）与核心城市赛道（中国海外发展、中国金茂、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、贝壳-W），估值表所列重点公司投资评级均为'买入'；风险在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期。

主要观点

8月单月销售继续走弱：商品房销售面积4859万方、同比下降14.8%，降幅较7月扩大1.4个百分点（较2024年8月下降24.3%）；销售金额4752亿元、同比下降12.1%，降幅较7月扩大3.2个百分点。

1-8月累计销售面积49880万方、同比下降12.1%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点；累计销售金额47470亿元、同比下降13.0%，降幅较1-7月收窄0.1个百分点。

统计局首次披露二手房交易量：1-8月二手房交易网签面积54923万平方米、同比增长10.6%，市场出现二手成交增长、新房成交下滑的格局变化。

70城房价延续调整但核心城市率先企稳：8月新房价格环比下降0.2%（15城上涨、6城持平、49城下跌），二手价格环比下降0.3%（3城上涨、5城持平、62城下跌）；上海（0.3%）、深圳（0.1%）、扬州（0.2%）二手房价环比上涨，上海、深圳已分别连续7、6个月上涨。

828房产新政出台：住建部、自然资源部、金融监管总局、央行、证监会五部门同步发力，出台三份文件及5份信贷配套文件，涵盖商品住房销售、信贷、融资、资本市场支持等全链条，房地产基础制度迎来重大调整。

新政影响短中长期分化：短期现房销售及预售门槛提升（预售项目单体建筑须完成主体结构封顶，新出让土地项目优先现房销售）将致新房可售货源阶段性收缩、房企资金阶段性承压；中长期'所见即所得'、资金闭环及项目制融资将从根本上规避烂尾风险。

行业到位资金降幅扩大：1-8月到位资金50893亿元、同比下降21%，8月单月5145亿元、同比下降26.7%；分项中个人按揭贷款跌幅显著收窄，8月同比-13.0%、较7月改善1.4pct，而国内贷款8月同比-44.0%。

单月开发投资降幅收窄、一线土地热度高：1-8月开发投资额47979亿元、同比下降19.9%，8月4970亿元、同比下降25.5%（降幅较7月收窄1.9个百分点）；8月百城一/二/三线宅地出让金同比+303%/3%/-10%，溢价率12%/9%/3%；近期上海松江、北京顺义、广州天河均有宅地成交，原文表述为“溢价率均在1 5%以上”，该数字无法从文本直接确认。

新开工及竣工面积降幅均走扩：1-8月新开工面积29894万方、同比下降24.8%，8月单月同比下降30.9%；1-8月竣工面积21097万方、同比下降23.7%，8月单月同比下降28.4%、降幅较7月扩大9.9个百分点。

去库存持续推进：截至2026年8月末全国商品房待售面积75349万方、同比下降1.1%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点，待售面积已连续6个月下降。

投资建议：一线城市楼市持续恢复、房价企稳态势巩固，维持行业'强于大市'评级，看好香港、商业、核心城市三条赛道的龙头企业。

风险提示：地产市场销售仍处筑底阶段，销售疲弱影响回款与施工进度，高杠杆房企出险可能性仍存，销售、结转及房企信用修复可能不及预期。

论述逻辑

统计局8月数据显示单月销售面积-14.8%、销售金额-12.1%，1-8月累计销售面积-12.1% → 统计局首次披露二手房交易量，1-8月网签面积同比+10.6%，市场格局转向二手 → 70城新房/二手房价环比仍分别下降0.2%/0.3%，但上海、深圳二手房价分别连续7、6个月环比上涨，核心城市率先企稳 → 8月28日五部门出台现房销售、预售封顶门槛、资金闭环及项目制融资等新政 → 短期新房可售货源阶段性收缩、房企资金阶段性承压，中长期从根本上规避烂尾风险、新发展模式加速成型 → 供给端开竣工降幅走扩、待售面积连续6个月下降、一线宅地出让金同比+303%且溢价率12%，一线城市止跌回稳态势巩固 → 维持行业'强于大市'评级，沿香港、商业、核心城市三条赛道推荐龙头。