高盛 中国房地产周度综述：第34周综述·环比放量加速：多种宽松政策

摘要

第34周多重宽松政策密集落地：国务院8月18日宣布优化住房公积金制度并于9月20日施行（国务院将直接设定公积金贷款利率，取代此前央行提议加国务院审批的机制），上海8月21日出台8条措施（外环外二套首付比例下调10个百分点至15%、合计2亿元分期购房补贴等），杭州萧山区发放2500万元购房消费券。 受政策提振，约75城新房销售面积环比+15%、同比+6%，北京在8月初新政后环比+152%领跑一线城市，但二手房成交环比-1%，且监测城市新挂牌二手供应环比+4%、新房搜索活动-1.9%、中介与业主涨价预期继续走低，冰山指数显示全国二手价格环比-0.1%。 库存环比-0.6%、去化月数27.3个月。 报告推算8月百强开发商合同销售同比-4%（7月为-8%），GSPC追踪器显示8月竣工同比高十几位数百分比下滑、GSe预计FY26全年-15%，新开工8月或同比高二十几位数百分比下滑。 股价端，覆盖的较强国企开发商平均环比+1%，绿城/中海外/金茂分别+5%/+3%/+3%跑赢；离岸/在岸覆盖组合较2026年末E NAV平均折价34%/32%、对应0.5X/0.4X 2026E P/B，报告称P/B估值已处于历轮下行周期的低谷水平。

主要观点

• 国务院8月18日宣布优化住房公积金政策、9月20日起施行：扩大公积金额度、提取与使用范围（如支付物业管理费、购买车位等住房相关消费），将灵活就业人员纳入体系，便利跨城互认，拓宽投资运用渠道（允许公积金管理中心购买政策性金融债券）；国务院将直接设定公积金贷款利率，不再经央行提议加国务院审批。高盛认为基本符合今年早前的预期。

• 上海8月21日发布8条楼市宽松措施（沪八条）：优化公积金政策（将提取公积金付首付的范围扩大至存量商品房）、外环外二套房最低首付比例下调10个百分点至15%（与首套持平）、实施合计2亿元的分期购房补贴、对城中村改造与旧城改造受影响居民采用房票安置、回购二手住房用作保障性租赁住房等；此外杭州萧山区8月20日发布购房消费券，总发放金额2500万元，覆盖36个项目、设3档补贴。

• 第34周成交环比放量：上周新房成交量环比+14%，约75城新房销售面积环比+15%、同比+6%，认购销售（领先网签1-2周）环比+1%；二手房成交环比小幅回落1%，二手带看与成交价格与上周基本持平。

• 北京受8月初新政提振继续领跑一线城市，新房成交环比+152%；上海8月21日新政发布后，外环外区域上周末新房项目到访量亦有增加。

• 报告提示若干边际走弱信号：监测城市新挂牌二手供应环比扩大4%，新房搜索活动环比下降1.9%，中介与业主的涨价预期继续小幅走低。

• 价格指标仍偏弱：中原 CSI（4城中介价格指数）环比-0.3pp、同比+3.4pp，中原 CAI（6城业主报价指数）环比-0.1pp、同比-4.6pp；冰山指数显示北京/上海/深圳二手价格环比大致持平（前一周分别为-0.2%/-0.1%/-0.2%），全国最近两周均环比-0.1%。

• 月度与累计数据：8月至今新房成交面积中位数环比-19%、同比-16%，二手环比-9%、同比+1%；年初至今新房均值同比-12%（较2024/2023年分别-19%/-40%），二手均值同比+1%（较2024/2023年+14%/+13%）。

• 库存边际去化：库存环比-0.6%、较2025年末下降7.7%，库存去化月数27.3个月（对比6月/7月均值27.5/27.1个月），去化月数环比持平、较2025年末-2.4%。

• 高频数据推论：约75城销售显示百强开发商8月合同销售额或同比-4%（7月为-8%）；GSPC竣工追踪器显示8月竣工同比高十几位数百分比下滑（7月NBS/GSe为-19%/高十几位数），GSe预计FY26全年-15%；基于300城土地成交趋势与全国水泥发货率环比+6.1pp至43.5%，新开工8月或同比高二十几位数百分比下滑（7月NBS/GSe为-28%/二十几位数中值）。

• 估值处于历史低谷：离岸覆盖较2026年末E NAV平均折价34%、0.5X 2026E P/B（对比2H2008/2H2011/1H2014低谷为39%/0.7X、73%/0.9X、58%/0.9X）；在岸覆盖平均折价32%、0.4X 2026E P/B（对比历轮低谷67%/1.6X、64%/1.5X、61%/1.2X），报告称P/B估值已处于下行周期的低谷水平。

论述逻辑

• 政策端密集宽松（8月18日国务院优化公积金制度、8月21日上海8条、8月20日杭州萧山购房券）→ 直接刺激购房需求释放，第34周新房成交环比放量加速（约75城销售面积环比+15%），北京在8月初新政后环比+152%领跑一线。

• 量的改善尚未传导至价格与情绪：新挂牌二手供应环比+4%、新房搜索环比-1.9%、中介与业主涨价预期走低（CSI/CAI环比回落），二手成交环比-1%、冰山指数全国二手价格环比仍-0.1%，报告据此提示若干边际走弱信号。

• 以高频周度数据外推月度行业指标：约75城销售→百强开发商8月合同销售同比-4%；基于浮法玻璃供需模型的GSPC→8月竣工高十几位数下滑、FY26E -15%；300城土地成交加全国水泥发货率43.5%→8月新开工高二十几位数下滑。

• 基本面仍偏弱但政策持续加码、板块P/B估值已处历轮下行周期低谷（离岸34% NAV折价/0.5X P/B、在岸32%/0.4X）→ 市场资金更偏好财务更强的国企开发商，绿城/中海外/金茂周涨+5%/+3%/+3%跑赢其他开发商（平均-1%）。

关键展望

• 8月百强开发商合同销售额或同比下降4%，较7月的-8%收窄。

• 竣工：GSPC追踪器显示8月同比高十几位数百分比下滑（7月NBS/GSe为-19%/高十几位数），GSe预计FY26全年同比-15%。

• 新开工：预计8月同比高二十几位数百分比下滑（7月NBS/GSe为-28%/二十几位数中值），依据为300城土地成交趋势与全国水泥发货率环比+6.1pp至43.5%。

• 贝壳BEKE（新房+存量）7月至8月至今GTV或同比+13%（新房/存量分别+19%/+10%），对比互联网团队对3Q26E同比+1%（新房持平/存量+1%）的估计。

• 国务院公积金优化政策自9月20日起施行，其落地效果（含国务院直接设定公积金贷款利率的新机制）是后续观察窗口；除此之外报告未给出其他明确的时间表或量化目标。

推荐标的

• 绿城中国 Greentown (3900.HK)：买入；上周股价+5%，为覆盖的较强国企开发商中表现最佳。

• 中国海外发展 COLI (0688.HK)：买入；上周股价+3%跑赢其他开发商。

• 中国金茂 Jinmao (0817.HK)：买入；上周股价+3%跑赢其他开发商。

• 保利发展 Poly (600048.SS)：中性；现价5.06元人民币，目标价6.50元。

• 万科A Vanke (000002.SZ)：卖出；现价3.05元人民币。

• 贝壳 BEKE：报告预测其7月至8月至今GTV同比+13%（新房/存量+19%/+10%），本篇周报未给出投资评级。