高盛：—亚太数据中心：东南亚数据中心专家电话会纪要

摘要

高盛于2026年9月4日发布亚太数据中心报告，总结9月3日与东南亚数据中心专家的电话会讨论，议题覆盖区域供需动态、美中超大规模云厂商需求、供给瓶颈、合同条款与运营商格局。 专家认为AI是最大的结构性需求驱动，整个市场到2030年复合增速26-28%，多数地区利用率80-90%、新加坡高达99%，新项目通常已预租50-60%并迅速满产。 美中云厂商落地区域的动因包括贴近客户（全球2/3人口在亚洲）、部署速度快于受限的美欧市场、AI集群租赁需求以及中东紧张局势的外溢需求。 枢纽格局上，新加坡仍是东南亚最大枢纽、容量接近2GW（GSe 2026E在运1.5GW）且为严格卖方市场，柔佛预计8-12个月内超越新加坡成为区域最大枢纽（在运约1GW、早期管线7-8GW、在建2GW），印尼约1GW稳步增长，泰国扩容显著，菲律宾受数据本地化法推动有望加速，越南仍处非常早期阶段。 供给瓶颈集中在带电土地、长交期设备与熟练工人，管线转在运需2-5年。 合同与定价条款有利：租约通常超10年，AI负载定价US$200-250/kW、较超大规模US$90-130/kW溢价150-200%（剔除电费），但超大规模客户议价权强，区域并非完全卖方市场。 竞争格局上，本地先入者握有电力接入先发优势，大型平台以规模加快长交期设备采购，尤其中华系平台以工程能力、项目管理和预制机柜带来的部署速度见长。

主要观点

• AI是最大结构性需求驱动：专家预计整个市场到2030年复合增速26-28%（要点摘要表述为25%+），且近期部署规模远超历史订单。

• 美中超大规模云厂商落地区域的四大原因：贴近客户（全球2/3人口在亚洲，对AI推理至关重要）、部署速度快于高度受限的美欧市场、部分客户的AI集群租赁需求、中东紧张局势的外溢需求（部分亦转向北欧）。

• 供需动态健康：多数地区利用率80-90%，新加坡达99%；新项目通常已预租50-60%并迅速满产；多元需求来源可保护基础设施资产持有者（与neocloud不同，数据中心资产持有人无重大风险）。

• 新加坡：仍是东南亚最大枢纽、容量接近2GW（GSe 2026E在运1.5GW），土地约束造就溢价市场与严格卖方市场，零售与超大规模价差区间狭窄；4年前禁令后，DC-CFA2公告再释放200MW容量。

• 柔佛：预计8-12个月内超越新加坡成为区域最大数据中心枢纽；专家认为并未供过于求，在运容量约1GW（GSe 2026E 1.4GW），早期管线7-8GW、在建2GW；需求来自新加坡外溢与中国云厂商，当地提供税收优惠、电力绿色通道等政策；但马来西亚更偏GPU相关需求，监管风险或更高。

• 其他市场：印尼在运容量约1GW、稳步增长；泰国公开信息有限但开发扩容显著，部分买家为分散马来西亚风险敞口；菲律宾因数据本地化法公布有望实现更高增长；越南仍是非常早期市场。

• 供给瓶颈：核心约束是合理时间框架内的带电土地，管线转在运需2-5年（视地点而定）；长交期设备（空调、发电机、电力设备、AI芯片/服务器）是工期关键变量；熟练工人与建材构成执行约束；水资源担忧被认为夸大（AI负载用闭环系统、蒸发更少）。

• 合同条款粘性极高：典型租约超过10年（如15年承诺加单方面5年续租权、最长可达25年），最短5年；芯片使用5-7年后存在健康的二级市场。

• 定价结构：零售企业托管月度服务均价约US$350/kW，超大规模US$90-130/kW，AI负载可达US$200-250/kW、剔除电费后隐含150-200%溢价；批发超大规模采用电价传导模式；合同价格与CPI或固定递增率挂钩（如每年3%）。

• 区域并非完全卖方市场：超大规模客户凭借规模与自建数据中心经验拥有较强议价与定价权，且各枢纽间并非完全互相竞争；中国云厂商对价格更敏感，可能通过降低工程可靠性等级、削减冗余（如柴油及现场备用发电机）来压低价格。

• 竞争格局：本地玩家与先入者获得先发优势（尤其电力接入），大型平台以规模优势加快长交期设备采购与部署；尤其中华系领先平台的核心竞争力在于出色的工程能力、项目管理及借助预制机柜实现的部署速度。

论述逻辑

• 专家电话会梳理出一条完整因果链：AI成为最大结构性需求驱动（市场26-28% CAGR至2030）→ 美中云厂商基于贴近客户、部署速度、AI集群租赁与中东外溢四类动因持续落地区域 → 利用率80-90%（新加坡99%）、新项目预租50-60%验证供需紧张 → 枢纽分化：新加坡受土地约束转为溢价卖方市场并将业务外迁，柔佛承接外溢与中国厂商需求、8-12个月内将成区域最大枢纽，印尼/泰国/菲律宾/越南各有进展 → 但供给受带电土地（管线转在运2-5年）、长交期设备、熟练工人三重约束 → 高粘性长约（10年以上）叠加AI负载150-200%定价溢价带来有利条款 → 不过超大规模客户议价权强、枢纽间非完全竞争，区域并非完全卖方市场 → 最终推论：先发者靠电力接入、大型平台靠长交期设备采购的规模/时间优势构筑竞争壁垒，中华系平台以工程与预制化部署速度取胜。

关键展望

• 枢纽格局验证点：柔佛预计在未来8-12个月内超越新加坡，成为区域最大数据中心枢纽。

• 需求增长窗口：区域市场到2030年的复合年增长率预期为26-28%（要点摘要为25%+）。

• 高盛预估节点：新加坡2026E在运容量1.5GW、柔佛2026E在运容量1.4GW（当前分别接近2GW与约1GW）。

• 供给释放节奏：柔佛早期管线7-8GW、其中2GW在建；新加坡DC-CFA2公告再释放200MW容量；管线转为在运容量需2-5年（视地点而定）。

• 风险提示：马来西亚因更偏GPU相关需求，可能承担更高的监管风险。

推荐标的

• 报告未给出任何评级、目标价或正式推荐标的；仅在“另见”部分提示相关阅读：ASEAN Data Center Primer，以及ALC对GDS、VNET和Range Intelligent（万国数据、世纪互联、润泽智能相关标的）的观点纪要，本报告本身未附这些公司的评级。