花旗 中国房地产：黄金周地产销售：重点城市表现大幅超预期

摘要

花旗点评 2026 年黄金周楼市成交，认为新房与二手房成交均表现强劲，政策传导在存量房市场显得更广泛、更一致。 二手房方面，26 个跟踪城市成交同比增长 53%，从 18,038 套升至 27,720 套，所有城市均录得增长；新房方面，13 个城市销售同比增长 41%，从 1,991 套升至 2,812 套，但改善集中在少数城市，基础表现两极分化。 新房增长主要由杭州（同比 +347%，17 到 76 套）、南京（+259%，129 到 464 套）、宁波（+244%，63 到 217 套）和北京（+145%，340 到 834 套）拉动；一线城市中北京大幅跑赢，而广州（-2.2%）、上海（-7.2%）、深圳（-42%）收缩，部分因供应有限，成都同比下滑 40%，分化表明新房市场复苏尚未普涨。 二手房复苏更具广度：青岛同比 +111%、南昌 +97%、徐州 +95%、合肥 +94% 领涨，一线城市同步改善，上海 +75%、北京 +51%、深圳 +40%、广州 +35%。 花旗认为各城市层级的广泛参与支持其核心判断：二手房需求正引领本轮地产成交量复苏。

主要观点

• 黄金周新房与二手房成交均强劲，政策传导在存量房市场显得更广泛、更一致。

• 二手房成交 26 个跟踪城市同比增长 53%，从 18,038 套升至 27,720 套，所有城市均录得增长。

• 新房销售 13 个城市同比增长 41%，从 1,991 套升至 2,812 套，但改善集中在少数城市，基础表现两极分化。

• 新房增长主要由杭州（+347%，17 到 76 套）、南京（+259%，129 到 464 套）、宁波（+244%，63 到 217 套）和北京（+145%，340 到 834 套）驱动，其他城市表现较弱。

• 一线城市新房表现分化：北京大幅跑赢，广州 -2.2%、上海 -7.2%、深圳 -42% 收缩（部分因供应有限），成都同比下滑 40%。

• 新房市场的高度分化表明其复苏尚未普涨。

• 二手房复苏以区域中心城市领涨：青岛 +111%、南昌 +97%、徐州 +95%、合肥 +94%。

• 一线城市二手房同步改善：上海同比 +75%、北京 +51%、深圳 +40%、广州 +35%。

• 各城市层级广泛参与二手房市场，支持二手房需求正引领地产成交量复苏的判断。

论述逻辑

• 黄金周高频成交数据 → 二手房：26 个跟踪城市同比 +53%（18,038 到 27,720 套）且所有城市均增长，区域中心（青岛 +111%、南昌 +97%、徐州 +95%、合肥 +94%）与一线城市（上海 +75%、北京 +51%、深圳 +40%、广州 +35%）同步改善 → 政策传导在存量房市场更广泛、更一致 → 新房：13 个城市同比 +41%（1,991 到 2,812 套），但增量集中在杭州（+347%）、南京（+259%）、宁波（+244%）、北京（+145%）等少数城市，一线中仅北京大幅跑赢，广州 -2.2%、上海 -7.2%、深圳 -42% 收缩、成都 -40% → 高度分化说明新房复苏尚未普涨 → 结论：二手房需求正引领本轮地产成交量复苏。

关键展望

• 报告的方向性判断为：政策传导在存量房市场更广泛、更一致，二手房需求正引领地产成交量复苏。

• 新房市场复苏尚未普涨；报告未给出量化预测、目标价或明确时间窗口。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的；正文仅点评黄金周成交数据，未附个股评级、目标价或覆盖标的清单。

关键图表

图1. 中国黄金周住房成交：一手合同签约按同比百分比变化排名

图2. 中国房地产行业——估值（2026年10月7日收盘）花旗评级：1~买入；2-中性；3-卖出；H-高风险股票