房地产行业周报(8.8 8.14)：新政后首周北京一二手房成交环比上涨，石景山苹果园地块溢价率超20%

摘要

中信建投维持房地产行业“强于大市”评级，指出北京楼市新政落地首周市场表现较好，新房成交环比上涨5.1%、二手房环比上涨9.8%。 土地市场分化明显，本周北京5宗涉宅用地总出让金约154.3亿元，招商蛇口历经216轮以15.04亿元、溢价率23.48%竞得石景山苹果园地块，金茂97.61亿元、溢价率14.10%摘得海淀四季青地块，其余3宗均底价成交，辽宁民企银盛进京拿地显示市场信心边际改善。 供给端本周百城新增宅地685万平，环比下降20.0%、同比下降41.8%。 香港市场同步回暖，二手住宅价格指数环比上升0.8%、较2025年年底上升11.8%，二季度商业地产成交额31亿美元、同比增长129%，二季度GDP同比增长4.3%。 资金面本周11家房企发债106.4亿元，平均成本2.54%、较前一周上升89BP。

主要观点

• 北京新政后首周市场表现较好，一二手房成交双双环比回升：新房环比上涨5.1%，二手房环比上涨9.8%。

• 北京土拍分化明显：石景山苹果园地块溢价率达23%、海淀四季青地块溢价率达14%，其余3宗地块均为底价成交，核心区稀缺土地资源在调整周期中仍具备强劲抗跌性与资本吸引力。

• 本周北京5宗涉宅用地总土地出让金约154.3亿元：金茂97.61亿元竞得海淀四季青地块（楼面价6.84万元/平米、溢价率14.1%），招商蛇口15.04亿元竞得石景山苹果园地块（楼面价3.59万元/平米、溢价率23.5%），中海新城底价25亿元竞得石景山刘娘府地块。

• 拿地主体出现边际变化：除国央企外，辽宁民企银盛进京拿地（顺义地块底价7.07亿元成交），报告解读为市场信心边际改善。

• 百城新增供地同环比双降：本周新增宅地685万平，环比下降20.0%、同比下降41.8%。

• 香港楼市量价齐升：中原城市领先指数周环比上升0.8%、较2025年年底上升11.8%；二季度商业地产成交额31亿美元（约241.8亿港元）、同比增长129%；二季度GDP同比增长4.3%，全年增长预测上调至3.5%至4.5%。

• 二手住宅分城市看：北京27.63万平、环比上升9.78%；苏州环比上升34.27%、南宁环比上升71.25%、成都40.10万平、环比上升3.39%。

• 房企融资：本周11家房地产公司发行债务融资工具合计106.4亿元，平均发债成本2.54%，较前一周上升89BP。

• 公司层面：绿城中国预计2026年中期股东应占利润由上年同期2.10亿元降至约0.5亿至1亿元；龙湖集团预计上半年归母净利润18.0亿至20.0亿元（上年同期32.2亿元）；万物云上半年营收191.1亿元、同比上升5.4%。

• 报告同步更新产权类及商业不动产REITs估值（截至8月14日收盘），覆盖仓储物流、产业园区、保租房、数据中心、消费等类别，如华夏北京保障房REIT上市以来涨跌幅70.63%、红土创新深圳安居REIT为46.26%。

论述逻辑

• 事件起点：北京发布楼市新政，报告观察新政后首周数据，新房环比+5.1%、二手房环比+9.8%，由此判断市场表现较好、政策初步见效。

• 土地市场验证：北京5宗涉宅用地中核心区苹果园溢价率23%、四季青溢价率14%，其余3宗底价成交，由分化格局推导出核心区稀缺土地资源具备强劲抗跌性与资本吸引力。

• 主体信号：拿地方由国央企扩展至辽宁民企银盛，推导出市场信心边际改善。

• 香港数据佐证：二手楼价指数环比+0.8%、二季度商业地产成交额同比+129%、GDP增速上调至3.5%至4.5%，共同支撑看好香港开发商与优质商业地产公司的结论。

• 落脚投资建议：基于北京结构性回暖、核心城市土拍热度与香港市场改善，最终看好优质商业地产公司、香港开发商、布局核心城市的开发商及二手中介公司，并给出A股与港股重点推荐名单。

关键展望

• 行业评级：维持房地产行业“强于大市”评级。

• 后续土拍窗口：深圳香蜜湖一宗宅地挂牌时间为8月31日至9月10日，起始价11.31亿元，采用“价高者得”不设上限竞价方式。

• 上海第九批次土拍涉及浦东新区、黄浦区、静安区三幅地块，拟于2026年8月中旬发布出让公告、9月中下旬开始组织交易活动。

• 重庆主城新牌坊、西永两宗住宅用地8月28日到期出让，起拍总价11.14亿元。

• 风险提示：房企销售及结转不及预期，物企外拓不及预期。

推荐标的

• A股重点推荐：建发股份、滨江集团、新城控股、大悦城、张江高科（行业维持强于大市）。

• 港股重点推荐：太古地产、华润万象生活、华润置地、中国金茂、绿城服务、建发国际集团、贝壳-W、新鸿基地产、领展房产基金等。