摩根大通 香港商业地产：零售业销售维持在+5%同比7月

摘要

摩根大通指出，香港零售销售7月同比增长5%，与6月持平，在游客增速放缓（7月+3%，6月为+7%）叠加多日恶劣天气的背景下仍略好于预期。 报告预计8月零售销售将温和回升至同比+5-8%，受天气好转与游客到访回暖（+11%）带动。 年初至今零售销售累计同比+9%（可选消费+14%，必需消费+5%），全年预计增长7%（可选+10%，必需+4%），下半年因基数抬高增速温和放缓。 结构上，必需消费同比增速由6月的2%升至7月的3%，已连续16个月实现低个位数正增长，拼多多等跨境电商的冲击趋于稳定但未消退；可选消费由6月+7%放缓至7月+6%，1Q26超20%的高增长（主要靠珠宝及贵重礼品）后回归常态。 分品类看，珠宝及贵重礼品（7月+20%、前7个月+24%）与耐用消费品（前7个月+21%）领跑，燃料（7月-18%、前7个月-14%）表现最差。 报告维持对零售业主领展房产基金与九龙仓置业的双重增持评级，看好从开发商向业主的子板块轮动：领展的支撑包括下周发布的1QFY27租户销售有望改善、持续单位回购与26.5%分红收益率，上行选项包括资产回收、新CEO新策略及纳入港股通；九龙仓置业方面，报告认为海港城租户销售2H26将保持正增长，并在2027年实现正租金调整。

主要观点

• 香港7月零售销售同比+5%，与6月（+5%）持平，在游客放缓与恶劣天气背景下略好于预期

• 7月游客到访同比仅+3%，较6月的+7%明显放缓，主因多日恶劣天气

• 预计8月零售销售同比温和回升至+5-8%，游客到访回暖至+11%

• 年初至今零售销售同比+9%（可选+14%、必需+5%）；全年预计+7%（可选+10%、必需+4%），2H26因基数抬高增速温和放缓

• 维持零售业主领展房产基金与九龙仓置业双增持评级，看好开发商向业主的子板块轮动

• 领展四大支撑：下周发布的1QFY27租户销售有望改善、板块轮动、持续单位回购、26.5%分红收益率；上行风险来自资产回收、新CEO潜在新策略及纳入港股通

• 九龙仓置业：预计海港城租户销售2H26保持正增长，2027年转为正租金调整

• 必需消费7月同比+3%（6月+2%），连续第16个月正增长；拼多多等跨境电商威胁趋稳（但未消退）

• 可选消费7月同比+6%，较6月+7%温和放缓；1Q26超20%的高增长（主要由珠宝及贵重礼品驱动）后趋势正常化

• 品类分化：珠宝及贵重礼品7月+20%/前7月+24%，耐用消费品前7月+21%，其他消费品7月+7%/上半年+9%；燃料7月-18%/前7月-14%垫底

论述逻辑

• 7月零售+5%与6月持平、略超预期（游客+3%对比6月+7%、叠加恶劣天气）→ 8月天气好转+游客回升（+11%）→ 推断8月零售同比温和回升至5-8%

• 年初至今+9%的累计增速 → 2H26基数抬高 → 全年增速温和放缓至+7%（可选+10%、必需+4%）

• 必需消费连续16个月低个位数正增长+拼多多跨境电商冲击趋稳、可选消费正常化 → 温和复苏趋势不变 → 支撑零售业主租户销售与租金基本面

• 零售温和复苏 + 子板块从开发商向业主轮动 → 维持对零售业主领展与九龙仓置业的增持评级，并给出各自催化剂（领展：1QFY27租户销售/回购/股息/港股通；九龙仓：海港城2H26租户销售与2027年租金调整转正）

关键展望

• 8月零售销售预计同比+5-8%，游客到访同比+11%

• 全年零售销售预计同比+7%（可选+10%、必需+4%），2H26因基数抬高增速温和放缓

• 领展1QFY27租户销售数据下周发布，预计有望改善

• 海港城租户销售2H26保持正增长，2027年转为正租金调整

• 领展上行风险/选项：资产回收、新CEO潜在新策略、纳入港股通