摩根大通中国房地产：为何近期股价走弱？
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摘要
摩根大通认为，中国房地产板块近期股价走弱主要源于市场对政策效果和销售复苏可持续性的担忧。报告指出，尽管政策持续宽松，但6月销售数据环比下滑，且开发商融资环境依然紧张。板块估值已回落至历史低位，但基本面改善仍需时间。报告维持对部分优质开发商的增持评级，但提示短期波动风险。
主要观点
- 近期股价走弱与市场对政策刺激效果存疑有关，尤其是5月销售反弹后6月数据出现回落。
- 报告提到，6月前20日主要城市新房销售面积环比下降约15%，同比仍为负增长。
- 开发商融资端未见明显放松，信用风险事件仍时有发生，压制板块情绪。
- 政策层面，LPR下调等举措对需求提振有限，市场等待更大力度的财政或行业支持。
- 板块估值已接近2022年低点，但盈利预测仍有下调风险。
- 报告维持对华润置地、中国海外发展等优质开发商的增持评级，认为其资产负债表稳健。
- 对高杠杆开发商保持谨慎，认为其流动性压力未缓解。
- 报告预计下半年销售同比降幅将收窄，但全年仍可能录得负增长。
论述逻辑
报告从近期股价表现出发，指出板块下跌与销售数据走弱、政策预期落空及信用风险暴露相关。通过分析6月高频销售数据、融资环境及政策动态，认为市场对复苏节奏过度乐观，导致回调。但报告强调，优质开发商基本面相对稳健，估值已具吸引力，因此维持结构性看好。
关键展望
报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但暗示下半年销售数据及政策动向将是关键。报告未提供具体目标价或评级调整。
推荐标的
- 华润置地：增持，理由为资产负债表强劲、土储优质。
- 中国海外发展：增持，理由为财务稳健、市场份额提升。
- 报告未给出其他具体推荐标的或目标价。
关键图表
图1. 冰山指数——2026年4月以来10城二手房实时日成交量
图2. 冰山指数——一线城市二手房挂牌量
图3. 60城新房周度成交备案——与2019-25年比较
图4. 60城新房周度成交备案
图5. 8城二手房成交备案
图6. 中国房地产——年初至今个股股价表现
图7. MSCI中国房地产指数与恒生指数年初至今表现
