2026-10-05 · Goldman Sachs · 公司/行业基本面

高盛 Iron Mountain（IRM.US）数据中心推动IRM 下一阶段的发展

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摘要

报告认为数据中心正推动Iron Mountain进入新一轮增长阶段，维持买入评级，12个月目标价从$153上调至$155，对应现价$112.33有38.0%上行空间。数据中心、ALM与数字解决方案合计收入占比已从2021年的15%升至2026年的34%，其中数据中心从7%近乎翻倍至13%，公司总收入从$4.5bn增至$8.0bn。 IRM已建成529 MW在运、160 MW在建、684 MW待开发的全球平台，总容量潜力近1.4 GW，在建容量71.2%已预租，公司计划未来18-24个月投运约325 MW。定价全面有利：新签租约价格从2023年$122/kW/月升至2025年$181，续约价达$262，2Q 2026数据中心收入同比增长39%。行业供需紧张，北美空置率创1.4%历史新低、在建预租率80.4%，报告预计2030年全球数据中心容量约217 GW、电力需求较2025年增长170%（超过60%来自美国）。高盛将2026-2028年数据中心收入预测上调1.9%、13.1%、11.7%，2027E/2028E AFFO每股上调2.9%/3.5%至$6.55/$7.21。 IRM当前交易于17.1x 2027E P/AFFO，低于自储与工业REIT合并中位数20.9x，而长期AFFO增速约11%高于同业6.2%，支撑重估潜力。

主要观点

增长组合正在重塑收入结构：数据中心、ALM与数字解决方案合计收入占比从2021年的15%升至2026年的34%，公司总收入从$4.5bn增至$8.0bn，IRM正从传统记录管理服务商转型为信息管理与数字基础设施公司。

数据中心是转型核心，收入贡献从2021年的7%近乎翻倍至2026年的13%；Exhibit 1显示2021年收入$4,492mn、2026E收入$7,995mn，RIM占比从82%降至64%。

增长业务动能强劲：数据中心、ALM和数字解决方案2Q 2026同比增长超过50%，高盛预计可持续20%以上内生增长，支撑IRM整体高个位数至低双位数收入增长，而传统RIM业务仅为中个位数。

IRM已建成规模化全球平台：529 MW在运、160 MW在建、684 MW待开发，总容量潜力近1.4 GW；总容量组合已从2017年的约100 MW扩展至2Q 2026的近1.4 GW，储备覆盖阿姆斯特丹、伦敦、马德里、北弗吉尼亚、迈阿密、新泽西、芝加哥、里士满及印度等地。

在建容量预租率高、可见性强：160.2 MW在建中114.0 MW已预租（71.2%），公司目标未来18-24个月投运约325 MW；按当前组合平均约$2mn/运营MW计算，325 MW最高可支撑约$650mn年化收入。

新签租约已超出原定2026年100+ MW目标，Exhibit 8数据标签显示签约规模包括138.7、124.4、115.9、110.0 MW等数值。

定价全面有利：新签租约价格从2023年$122/kW/月升至2024年$173、2025年$181；已起租价格从$99升至$150；2025年续约价达$262/kW/月；2Q 2026数据中心收入同比增长39%，续约利差现金口径12%、GAAP口径14%。

租约结构提供长期收入可见性：数据中心加权平均租约到期（WALE）10.2年，约52%年化租金在2033年之后到期（表中Thereafter占比51.5%）。

数据中心内生收入增长自2022年以来每年超过20%，2Q 2026同比增长37%，受益于容量起租、定价上行和客户爬坡快于预期；EBITDA利润率从2021年的42.0%升至2025年的51.8%，高盛预测2019-2028E收入CAGR为22.0%。

行业供需紧张支撑扩张：1H 2026末北美主要市场库存同比增34%至10,903 MW，在建容量创纪录达7,481 MW，但空置率仍同比下降20 bps至1.4%历史新低、仅剩约148 MW可租容量；净吸纳1,456 MW（+11.7%），在建预租率80.4%（一年前74.3%），未承诺容量不足1,500 MW，约相当于六个月需求。

高盛预计2030年全球数据中心容量约217 GW；2030年全球数据中心（AI+非AI）电力需求较2025年增长170%，其中超过60%来自美国。

盈利预测与估值：2026-2028年数据中心收入预测分别上调1.9%、13.1%、11.7%（对应y/y增速29.9%、23.0%、20.0%），AFFO每股上调0.1%、2.9%、3.5%至$5.91、$6.55、$7.21，目标价基于22.5x（前值23.0x）NTM+1YR AFFO $6.87从$153上调至$155；IRM交易于17.1x 2027E P/AFFO，低于自储中位数16.4x、工业REIT中位数21.9x及合并中位数20.9x，而长期AFFO增速约11%高于同业中位数6.2%（自储2.6%、工业8.4%）。

论述逻辑

传统RIM业务仅中个位数增长 → IRM通过扩张增长组合（数据中心、ALM、数字解决方案）将占比从15%提升至34%，增长业务2Q 2026同比+50%以上、可维持20%+内生增长 → 数据中心平台已近1.4 GW（529 MW在运+160 MW在建+684 MW储备），在建71.2%预租、未来18-24个月投运约325 MW → 新签/已起租/续约价格全线上行（$181、$150、$262/kW/月）且行业空置率1.4%历史新低、在建预租率80.4%、未承诺容量仅约六个月需求 → 高盛据此上调2026-2028数据中心收入预测1.9%/13.1%/11.7%、AFFO每股至$5.91/$6.55/$7.21 → 17.1x 2027E P/AFFO低于合并同业中位数20.9x而长期AFFO增速约11%高于6.2% → 支撑重估潜力，目标价上调至$155并维持买入。