摩根大通：中国内地/香港房地产

原标题：J P M O R G A N: Mainland China/Hong Kong Property

摘要

2026年4月国家统计局数据显示，一线城市二手房价格环比增长0.4%，连续第二个月正增长，北京、上海、广州、深圳均录得正增长。70城新房价格环比跌幅从3月的-0.21%收窄至-0.19%，一线城市环比+0.1%，上海领涨+0.4%。全国住宅销售额同比跌幅从-15%收窄至-7%，但受低基数影响。新开工面积同比-27%，跌幅扩大。摩根大通维持对国企开发商的积极看法，偏好聚焦一线城市的中国海外发展、华润置地及中国金茂。5月18日板块下跌4%，主要因数据缺乏惊喜引发获利了结。

主要观点

• 一线城市二手房价格环比+0.4%，连续第二个月正增长，四个城市均录得正增长（北京+0.4%，上海+0.7%，广州+0.2%，深圳+0.3%）。
• 中原地产一线城市二手房价格指数环比+0.6%，较3月的+0.9%有所放缓但仍为正。
• 70城新房价格环比跌幅从-0.21%收窄至-0.19%，一线城市环比+0.1%，上海+0.4%领涨。
• 强二线城市新房价格环比+0.07%，为2025年5月以来首次正增长，杭州+0.4%，南京+0.3%。
• 全国住宅销售额同比跌幅从-15%收窄至-7%，但相比2018-21年均值，跌幅从-40%扩大至-53%。
• 2026年全年住宅销售额预计同比-7%，未来几个月同比跌幅因低基数将维持在低至中个位数。
• 新开工面积4月同比-27%，较3月的-17%扩大，主因2025年下半年土地市场疲弱。
• 2026年全年新开工预测下调至同比-18%，剩余月份同比-16%。
• 竣工面积4月同比-19%，与3月持平，全年预计同比-19%。
• 弱新开工可能减少新房供应，有助于稳定房价。
• 5月18日板块下跌4%（恒指-1%），因数据缺乏重大惊喜引发获利了结，此前一个月板块跑赢恒指16%。
• 维持对国企开发商的积极看法，偏好聚焦一线城市的中国海外发展、华润置地及中国金茂。

论述逻辑

国家统计局4月房价数据→一线城市二手房价格连续第二个月环比正增长，新房价格跌幅收窄→全国销售跌幅收窄但受低基数影响→新开工和竣工持续疲弱→板块因数据缺乏惊喜短期回调→摩根大通维持对聚焦一线城市的国企开发商的积极看法。

关键展望

• 2026年全年住宅销售额预计同比-7%。
• 未来几个月销售额同比跌幅因低基数将维持在低至中个位数。
• 2026年全年新开工预测同比-18%，剩余月份同比-16%。
• 2026年全年竣工预计同比-19%，剩余月份同比-17%。
• 一线城市二手房价格预计2026年全年实现软稳定，尤其上海因库存月数显著下降。
• 报告未明确给出时间窗口或目标价。

推荐标的

• 中国海外发展（COLI）：评级未明确，但被列为积极看好的国企开发商之一，聚焦一线城市。
• 华润置地（CR Land）：评级未明确，但被列为积极看好的国企开发商之一，聚焦一线城市。
• 中国金茂（Jinmao）：评级未明确，但被列为积极看好的国企开发商之一，聚焦一线城市。

关键图表

图1. 中原二手报价指数与统计局二手住宅价格指数一线城市环比

图2. 中国房地产竣工面积60%