[国外研报] 高盛 SFR REITs 转折点：上调盈利预测和之后的目标价26年第二季度

摘要

高盛认为美国独户租赁（SFR）REIT 板块迎来转折点，建后出租（BTR）新开工供应压力和影子供应（待售转出租）正在明显缓解，SFR 挂牌量终于同比下降，尤其在凤凰城和佛罗里达等 INVH 敞口较大的市场。 Zillow ZORDI（SFR 供需指数）领先市场租金增长约 3-6 个月，近期持续回升，增强了分析师对 SFR 租金增长加速轨迹的信心。 2026 年 6 月，INVH 和 AMH 投资组合市场加权租金同比分别增长 +2.3% 和 +2.4%，较 1Q26 均值分别改善 40bps 和 20bps。 基于 2Q26 财报超预期和指引改善，高盛上调 AMH 2026/27/28 核心每股 FFO 估计 +2.7%/+3.1%/+2.8%，上调 INVH +1%/+0.9%/+1.9%。 AMH 将核心每股 FFO 指引中值从 $1.92 提升至 $1.95，INVH 从 $1.94 提升至 $1.95。 评级方面，AMH 维持中性、目标价从 $35 上调至 $36；INVH 维持买入、目标价 $35 不变。

主要观点

• 美国 BTR 新开工在 1Q26 大幅下滑，供应逆风放缓。普查数据显示 BTR 新开工在 3Q24 曾同比 +38% 至 22k 套，1Q26 同比 -26% 降至 14k 套。

• SFR 挂牌量终于同比下降，较 2026 年初挂牌同比增长 15-20% 显著改善，凤凰城和佛罗里达改善尤为明显，这些地区 INVH 敞口较大。

• 2026 年 6 月 INVH 和 AMH 投资组合市场加权租金同比分别 +2.3% 和 +2.4%，较 1Q26 均值分别改善 40bps 和 20bps。奥兰多、迈阿密和坦帕环比改善最显著，分别约 +100bps、+75bps 和 +70bps。

• ZORDI 指数领先 Zillow SFR 租金增长约 3-6 个月，近期显著回升，指向未来数月 SFR 市场租金增长将持续加速。

• 高盛上调 AMH 2026/27/28 核心每股 FFO 估计 +2.7%/+3.1%/+2.8%，新估计较 Visible Alpha 一致预期分别 -0.1%/-1.4%/-0.9%。

• 高盛上调 INVH 2026/27/28 核心每股 FFO 估计 +1%/+0.9%/+1.9%，新估计较 Visible Alpha 一致预期分别 +1.2%/+0.1%/+1.0%。

• AMH 将核心每股 FFO 指引中值从 $1.92 提升至 $1.95，同店费用增长指引从 +2.75% 改善至 +2.0%，同店 NOI 增长指引从 +2.0% 上调至 +2.4%，同店收入增长指引维持 +2.25% 不变。

• INVH 将核心每股 FFO 指引区间收窄至 $1.92-$1.98（中值 $1.95，原 $1.94），并收窄同店收入和 NOI 指引区间。

• AMH 7 月趋势稳健：入住率维持 96.1%，混合租约增长 +2.8%（新租 +1.6%，续租 +3.3%）。

• AMH 评级中性，12 个月目标价从 $35 上调至 $36，基于 Q5-Q8 FFO 倍数 17.9x（原 17.5x），考虑了 FFO 增速与估值倍数的刷新关系以及 BTR 强制处置监管阴云消除。

• INVH 评级买入，12 个月目标价维持 $35，估值倍数从 17.3x 微调至 17.0x，反映 FFO 增速与倍数的刷新关系。

论述逻辑

• BTR 新开工同比大幅下滑 + SFR 挂牌量终于同比下降（尤其凤凰城、佛州）→ 影子供应压力缓解 → SFR 市场定价权增强 → 市场加权租金增长回升（INVH 追赶 AMH）→ ZORDI 领先指标持续回升（领先 3-6 个月）→ 未来数月 SFR 租金增长将持续加速 → 基于 2Q26 超预期及指引改善上调 AMH 和 INVH 盈利预测 → 上调 AMH 目标价至 $36、维持 INVH 目标价 $35

关键展望

• ZORDI 指数持续回升，预示未来 3-6 个月 SFR 市场租金增长将继续加速。

• INVH 管理层表示 8 月续租趋势与 7 月类似，续租定价动能有望延续。

• AMH 下行风险：供应压力大于/小于预期、需求改善/恶化、收购和开发收益率高于/低于预期、物业费用偏高/偏低。

• INVH 下行风险：供应压力超预期、需求恶化、收购或收益率下降、飓风及自然灾害超预期、物业运营费用增长、短期利率路径。

推荐标的

• INVH（Invitation Homes）：买入评级，目标价 $35，现价 $30.37。逻辑为 SFR 租金增长转折、凤凰城/佛州等核心市场改善、费用纪律和 7 月强劲租约趋势。

• AMH（American Homes 4 Rent）：中性评级，目标价 $36（从 $35 上调），现价 $34.63。逻辑为费用纪律改善、BTR 强制处置监管阴云消除、2Q26 超预期后上调指引。