高盛 日本邮政控股（6178.T）：房地产业务简报：预计经常性收入和流量收费业务将带来高利润增长；维持买入评级

摘要

2026年9月15日上午9:30，日本邮政控股就房地产业务的未来愿景与增长战略举行简报会，高盛会后维持买入评级。 在邮务业务面临邮件量结构性下降、邮局来访人数减少等经营挑战的背景下，公司将房地产定位为新的收益支柱：上一期中期计划（FY3/22-FY3/26）通过积累出租物业奠定了稳定经常性收入的基础，新中期计划（FY3/27-FY3/29）将在扩大租赁业务的同时强化出售型公寓业务，并通过设立资产管理子公司发展周转型业务。 公司未来愿景目标为业务收入超¥50 bn、资产约¥1.2 tn、ROA超4.0%，对比FY3/26实际的净营业利润¥23.9 bn、资产约¥1 tn、ROA 2.5%，意味着收益增长与资本回报改善并行；其中约80%业务收入假定来自租金收入、约20%来自其他收入，公司还目标进入综合开发商行业前10。 简报同时提出物流设施、数据中心（DC）等与物流及综合金融业务协同的具体提案。 高盛认为这是一次正面的简报，显示由经常性收入扩大与流量/收费收入捕捉共同驱动的中长期高利润增长潜力，维持买入评级；12个月目标价¥2,670基于SOTP模型并计提20%控股折价，现价¥2,508对应6.5%上行空间（截至2026年9月14日收盘）。 关键风险为股东回报低于预期和M&A未果。

主要观点

• 邮务业务承压促使公司将房地产业务确立为新的收益支柱。

• 上一期中期计划（FY3/22-FY3/26）通过积累出租物业奠定稳定经常性收入基础；新中期计划（FY3/27-FY3/29）在扩大租赁业务之外强化出售型公寓业务，并通过设立资产管理子公司发展周转型业务。

• 未来愿景目标：业务收入超¥50 bn、资产约¥1.2 tn、ROA超4.0%；对比FY3/26实际的净营业利润¥23.9 bn、资产约¥1 tn、ROA 2.5%，公司预计收益增长伴随资本回报改善。

• 公司认为目标达成可能性足够高，理由是租赁和流量收入仍有增长空间；超¥50 bn业务收入中约80%假定来自租金收入、约20%来自其他收入。

• 公司自有物业位于优质地段、入住率高，计划加速在各地区实现顶级租金，并目标进入综合开发商行业前10。

• 具体增长措施包括：配合收取投递基地重组开发自有不动产以扩大经常性收入、将租金修订至合理水平以改善运营物业盈利能力、通过资产管理子公司构建资本循环模式，以及潜在M&A和增加人员以强化流量/收费业务。

• 公司提出与物流及综合金融业务协同的多项具体提案，包括物流设施和数据中心（DC）等产业基础设施的开发与提供。

• 高盛整体评价此次简报为正面，认为其显示由经常性收入扩大和流量/收费收入捕捉共同驱动的中长期高利润增长潜力，因此维持买入评级。

• 12个月目标价¥2,670基于SOTP模型：日本邮储银行占67%（目标P/B 1.24X）、日本邮政保险占8%（目标P/E 10.0X）、Japan Post Co.占0.49%（DCF）、房地产业务占16%（NPV）、Aflac占9%（按持股市值），并计提20%控股折价。

• 目标价历史上调轨迹：2024年11月26日¥1,780 → 2026年1月27日¥2,150 → 2026年5月19日¥2,550 → 2026年8月18日¥2,670（当日收盘¥2,403）。

• 关键风险为股东回报低于预期和M&A未果。

论述逻辑

• 邮件量结构性下降、邮局来访减少 → 公司将房地产定位为新收益支柱 → 上期中期计划（FY3/22-FY3/26）积累出租物业、奠定经常性收入基础 → 新中期计划（FY3/27-FY3/29）扩大租赁+强化出售型公寓+设资产管理子公司发展周转型业务 → 量化目标：业务收入超¥50 bn（约80%租金/约20%其他）、资产约¥1.2 tn、ROA超4.0% → 落地路径为各地区顶级租金、综合开发商前10、资本循环模式、M&A与增员强化流量/收费业务、物流设施与DC等产业基础设施协同 → 高盛判断简报正面、具备中长期高利润增长潜力 → 维持买入评级，12个月目标价¥2,670（SOTP+20%控股折价）。

关键展望

• 新中期计划期（FY3/27-FY3/29）目标：业务收入超¥50 bn、资产约¥1.2 tn、ROA超4.0%；公司表示鉴于租赁和流量收入的增长空间，达成可能性足够高。

• 公司目标进入综合开发商行业前10，并以加速实现各地区顶级租金为租金策略目标。

• 公司将通过资产管理子公司构建资本循环模式，并提出通过M&A和增加人员强化流量/收费业务的可能性。

• 12个月目标价¥2,670，较2026年9月14日收盘价¥2,508有6.5%上行空间；关键风险为股东回报低于预期和M&A未果。

推荐标的

• 日本邮政控股（6178.T）：维持买入（Buy）评级；12个月目标价¥2,670，基于SOTP模型（日本邮储银行67%/目标P/B 1.24X、日本邮政保险8%/目标P/E 10.0X、Japan Post Co. 0.49%/DCF、房地产业务16%/NPV、Aflac 9%/持股市值，含20%控股折价）；理由：简报显示经常性收入扩大与流量/收费收入捕捉可驱动中长期高利润增长。

• 高盛对日本邮政控股的覆盖范围披露中还列有SG Holdings和Yamato Holdings，本报告未对这两家公司给出评级或目标价。