2026-09-29 · Citi · 公司/行业基本面

花旗美国住宿与房地产投资信托：调查显示：投资者在26年第三季度倾向于看多房地产投资信托

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摘要

花旗于2026年9月29日发布三季度美国REITs投资者调查（过去一周进行，样本n=22），结果显示投资者情绪整体偏多：对未来12个月REITs展望，50%的受访者看多、32%中性、18%看空，尽管近期市场出现回调。年初至今REITs总回报上涨+5%，跑输大盘（标普+12%）。花旗对REITs板块持建设性态度，理由是盈利增长稳健、KPI改善、估值合理以及供应环境有利；但利率偏高且波动加大、宏观经济不确定性以及AI颠覆担忧仍在REITs内部造成分化，因此选股依然至关重要。板块层面，受访者预计未来12个月最可能跑赢的是医疗保健（~59%）、数据中心（~55%）和公寓（~41%），最可能跑输的是酒店住宿、自助仓储和净租赁；与3个月前的上次调查相比，购物中心的跑赢得票增加最多，数据中心则获得最多的跑输得票增加。排名变化上，较6月调查前5名板块不变，购物中心升幅最大（上升8位至并列第5），预制房屋降幅最大（下滑7位至第14位）；同比来看工业板块下滑3位至第4位（原第1位）。个股层面，预计跑赢的头部个股获得约50%的写入票，AHR、COLD、EQIX在列；预计跑输的个股共约34只REIT被点名，PEB（~8.9%）得票居首、COLD（~6.7%）次之；并购热门标的为CUBE、CPT和UE。

主要观点

调查显示投资者对未来12个月REITs整体偏多：50%看多、32%中性、18%看空，看多者为多数

年初至今REITs总回报+5%，跑输大盘（标普+12%），本次偏多情绪是在近期回调背景下形成的

花旗对REITs持建设性态度，依据为盈利增长稳健、KPI改善、估值合理、供应环境有利

利率偏高且波动加大、宏观不确定性和AI颠覆担忧仍在造成REITs内部分化，选股依然至关重要，花旗在模型组合中突出偏好板块与个股

未来12个月最被看好跑赢的板块为医疗保健（~59%）、数据中心（~55%）和公寓（~41%）；首选拿票排序为医疗保健~36%、公寓~18%、数据中心~14%

最被看淡的板块为酒店住宿、自助仓储和净租赁；与3个月前上次调查相比，购物中心跑赢得票增加最多，数据中心获得的跑输得票增加最多

板块排名变化：较6月调查前5名不变；购物中心升幅最大（上升8位至并列第5），预制房屋降幅最大（下滑7位至第14位）；同比工业板块下滑3位至第4位（原第1位）

个股跑赢面：预计跑赢的头部个股获得约50%的写入票，其中包括AHR、COLD和EQIX

个股跑输面：共约34只REIT个股被受访者点名，医疗保健占总票~22%、酒店~13%、零售~11%、办公~9%；PEB（~8.9%）居首，COLD（~6.7%）次之

并购展望：受访者眼中未来12个月最热门的并购标的包括CUBE、CPT和UE

论述逻辑

花旗于报告发布前一周对投资者开展季度问卷调查（n=22）→ 结果显示未来12个月REITs展望中50%看多、32%中性、18%看空，情绪整体偏多，尽管年初至今REITs总回报+5%、跑输标普+12% → 花旗据此维持对REITs的建设性立场，依据为盈利增长稳健、KPI改善、估值合理、供应环境有利 → 但报告同时指出利率偏高且波动、宏观经济不确定性与AI颠覆担忧在REITs内部制造分化，因此结论落在选股至上 → 板块层面，调查给出排序：医疗保健、数据中心、公寓最被看好跑赢（~59%、~55%、~41%），酒店住宿、自助仓储、净租赁最被看淡；购物中心跑赢得票增幅最大、数据中心跑输得票增幅最大，排名上购物中心升8位至并列第5、预制房屋降7位至第14、工业同比从第1降至第4 → 个股层面，AHR、COLD、EQIX为最被看好跑赢标的，PEB与COLD为最被看淡标的，CUBE、CPT、UE为最热门并购标的 → 花旗据此在模型组合中突出其偏好的板块与个股。