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摘要

本报告分析了北京、上海、广州及武汉近期出台的住房销售改革细则。 研究指出，武汉的框架较一线城市提供了更大的实施灵活性，预计这种模式将在二三线城市更广泛地推广，从而减轻改革对开发商及行业的冲击。 随着市场已基本消化改革预期，投资者关注点将转向销售量价的复苏。 华泰证券对房地产板块持积极态度，建议关注具备融资、产品力及运营优势的开发商及优质物管公司。

主要观点

• 北京、上海、广州的改革细则高度相似，在土地款支付和过渡期安排上提供了一定灵活性，但在预售资格和资金监管上要求严格。

• 武汉的改革细则在预售资格、土地款支付及竣工备案等方面提供了比一线城市更大的灵活性。

• 武汉允许符合条件的开发项目在2026年底前沿用旧的预售资格和资金监管政策。

• 武汉在土地款支付上允许至少50%在6个月内支付，余额在两年内付清。

• 武汉放宽了新开发项目预售前主体结构封顶的要求，并为银行保函替代预售资金监管留出了空间。

• 基于武汉的改革规则，模型显示现房销售下的股权IRR可从5.6%提升至11.6%。

• 预计二三线城市在住房销售改革中将比北上广提供更多的灵活性。

论述逻辑

• 政策细则差异 -> 行业冲击缓冲 -> 销售量价复苏预期 -> 行业评级上调

关键展望

• 预计二三线城市将出台更具灵活性的改革细则，且一线城市在竣工备案、保函替代及税收处理上仍有进一步优化的空间。

推荐标的

• Longfor Group (960 HK), BUY, TP 10.50 HKD

• Yuexiu Property (123 HK), BUY, TP 5.63 HKD

• Seazen Holdings (601155 CH), BUY, TP 19.91 RMB

• C&D International Group (1908 HK), BUY, TP 20.90 HKD

• Greentown China (3900 HK), BUY, TP 9.75 HKD

• Shanghai SMI Holding (600649 CH), BUY, TP 5.83 RMB

• Greentown Service (2869 HK), BUY, TP 6.09 HKD

• China Jinmao (817 HK), BUY, TP 1.92 HKD

• CR Mixc Lifestyle (1209 HK), BUY, TP 54.08 HKD

• SHK Properties Limited (16 HK), BUY, TP 152.86 HKD

• COLI (688 HK), BUY, TP 18.54 HKD

• CM Shekou (001979 CH), BUY, TP 10.30 RMB

• C&D Inc (600153 CH), BUY, TP 11.79 RMB

• Swire Properties (1972 HK), BUY, TP 30.57 HKD

• CR Land (1109 HK), BUY, TP 37.92 HKD

• CM Property Operation (001914 CH), BUY, TP 11.44 RMB

• Binjiang (002244 CH), BUY, TP 11.64 RMB

关键图表

图1. 重点公司推荐列表