花旗：汇丰 大中华区房地产：中原行政总裁午餐会：内地L型复苏香港势头完整

摘要

本报告基于汇丰与中原地产行政总裁施俊嵘及深圳、广州总经理程惠文的午餐会交流，探讨大中华区房地产市场。 内地方面，预计2026年下半年将呈现L型复苏，政策宽松正助力稳定价格预期，一线城市二手房交易动能稳健。 香港方面，尽管住宅销售量随价格快速增长后有所回落，但7月租赁交易创历史新高，预计租金将温和上涨以抵消利率风险。 商业地产复苏不均衡，写字楼市场领先，且企业对学生宿舍等资产兴趣增加。 汇丰维持对中国开发商CR Land和C&D，以及香港开发商新鸿基地产和信和置业的买入评级。

主要观点

• 内地房地产市场预计在2026年下半年维持L型复苏，成交量与价格趋于稳定。

• 一线城市二手房交易动能稳健，得益于购房限制的放宽及社交媒体环境改善。

• 香港住宅租赁市场表现强劲，7月租赁交易量创下历史新高。

• 香港商业地产复苏不均衡，写字楼市场领先，且企业对学生宿舍兴趣增加。

• 内地与香港代理业务在社交媒体应用上存在差异，内地主要利用小红书和抖音，香港则以Facebook和YouTube为主。

• 北部都会区新盘预计将获得积极响应，具备长期价格升值潜力。

论述逻辑

• 政策宽松（如2月上海放宽措施） -> 稳定价格预期 -> 释放被压抑的需求 -> 2026年下半年L型复苏；同时，香港租金上涨预期 -> 抵消利率担忧 -> 支持房价增长 -> 商业地产（写字楼）触底回升。

关键展望

• 预计2026年下半年内地房地产市场成交量与价格趋于稳定。

• 预计香港租金在未来几个月将温和上涨。

推荐标的

• 华润置地 (CR Land): 买入，目标价 43.80 港元

• 建发国际集团 (C&D): 买入，目标价 19.90 港元

• 新鸿基地产 (SHK Properties): 买入，目标价 139.40 港元

• 信和置业 (Sino Land): 买入，目标价 13.30 港元

关键图表

图1. 国企开发商远期市盈率（倍）

图2. 国企开发商净资产价值折价

图4. 国企开发商滚动市净率（倍）