高盛 中国：8月70城平均新建商品住宅价格降幅进一步收窄，一线城市环比上涨

摘要

高盛基于国家统计局70城房价数据点评8月中国楼市：新房（一手市场）加权平均价格经季调后8月环比折年下跌0.4%，较7月的0.9%降幅进一步收窄，同比降幅也从7月的3.2%收窄至3.0%。 分线看，一线城市环比折年上涨2.4%、较7月的1.3%加速且由北京领涨，二线城市由7月持平转为下跌0.2%，三线城市降幅从2.8%收窄至1.9%。 二手房8月环比折年下跌1.5%（7月为2.0%）、同比下跌4.8%，且高盛提示NBS与部分第三方平台数据显示过去一年二手房价格跌幅达5-8%，明显高于官方口径。 8月一手和二手房市场中环比上涨城市数量均减少，主要城市库存月数由7月的27.1小幅升至8月的27.2，增量主要来自一线城市。 政策方面，高盛认为将按揭期限从30年延长至40年虽有助于流动性受限的购房者，但不会显著提振需求；其维持一、二线广义房价指标将在未来1-2年内企稳、或由深圳和上海率先企稳的判断。 高频追踪显示9月初30城新房成交量略低于去年同期水平。

主要观点

• 8月70城新房加权平均价格经季调后环比折年下跌0.4%，较7月的0.9%降幅进一步收窄；同比下跌3.0%（7月为-3.2%）

• 一线城市房价8月环比折年上涨2.4%，较7月的1.3%加速，北京在一线城市中领涨

• 二线城市房价8月环比折年下跌0.2%（7月为持平），三线城市降幅延续收窄至-1.9%（7月为-2.8%）

• 二手房8月加权平均价格环比折年下跌1.5%（7月为-2.0%）、同比下跌4.8%（7月为-5.1%）；NBS及部分第三方平台数据显示过去一年二手房价格跌幅为5-8%

• 8月一手房和二手房市场中房价环比上涨的城市数量均减少

• 近期将按揭期限从30年延长至40年的政策或有助于流动性受限的购房者，但高盛认为不会显著提振需求

• 高盛维持判断：一、二线广义房价指标将在未来1-2年内企稳，且可能由深圳和上海率先企稳

• 高频追踪显示9月初30城新房成交量略低于去年同期水平

• 主要城市库存月数（可售面积/12个月滚动销售面积）从7月的27.1升至8月的27.2，升幅主要由一线城市带动

• 高盛强调70城数据仅覆盖一手市场交易（新房销售），解读时需与二手房口径区分

论述逻辑

• NBS公布8月70城房价数据 → 高盛季调后测算：新房环比折年跌幅由7月0.9%收窄至0.4%，同比降幅由3.2%收窄至3.0% → 分线结构分化：一线环比涨幅加速至2.4%（北京领涨），二线由持平转跌0.2%，三线降幅收窄至1.9% → 二手房环比折年跌1.5%亦收窄，但NBS与第三方平台口径显示过去一年实际跌幅达5-8%，提示官方新房数据波动被价格管理压低 → 广度指标走弱：环比上涨城市数量在一二手房市场均减少，库存月数升至27.2 → 政策端按揭期限30年延至40年仅缓解流动性、难以显著提振需求 → 结论：一、二线房价有望在未来1-2年内企稳，或由深圳和上海率先；9月初30城新房成交略低于去年同期仍是待验证的高频信号

关键展望

• 预计一、二线广义房价指标将在未来1-2年内企稳，可能由深圳和上海率先实现

• 高频验证点：9月初30城新房成交量略低于去年同期水平

• 政策效果评估：按揭期限从30年延长至40年可能有助流动性受限购房者，但高盛判断不会显著提振需求

推荐标的

• 报告为宏观经济数据点评，未给出任何公司评级、目标价或推荐标的

关键图表

图1. 一级市场方面，8月70城加权平均房价环比年化降幅收窄至-0.4%

图2. 8月房价环比上涨的城市占比在一级和二级市场均有所下降