2026-09-30 · Citi · 公司/行业基本面

花旗中国房地产：9月销售：市场改善；等待27年价格复苏的信号

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摘要

50城9月新房成交同比-23%、供应同比-39%，去化率升至46%（环比+2ppts）为33个月最佳；20城二手房成交同比+7%、由二线带动。沪/京/深二手房价格年初至今+5%/+3%/+1%，上海/深圳租金+2.3%/+2.2%，花旗认为2027年是核心城市房价复苏的关键年，但需等待更多信号确认。 10月1日生效的房贷贴息（首套新房≤120平米且≤Rmb1.5mn、上限Rmb50k）支持三四线大众产品去化；鉴于现房销售政策令新房市场缩小、开发商盈利/ROE承压，花旗对4Q26不急于转多，首选COLI、CRL、Beike、金茂。

主要观点

9月19家房企环比增长：金茂+42%、绿城+28%、建发+23%、越秀+21%；同比正增长为金茂+7%、滨江+1%、融创+3%、越秀持平；前10大房企中8家环比增长（COLI与CRL因8月香港项目基数高除外）。

新房市场：50城9月成交同比-23%（环比-1%），9月供应同比-39%（较8月+57%）、9M26累计-23%；去化率升至46%（环比+2ppts），为33个月最佳，豪宅与改善型项目需求韧性突出。

二手房与土地：20城二手房成交同比+7%、由二线城市带动；土地平均溢价率环比下降、二线城市转冷，一线城市仍热。

一线城市新房库存20个月：在现房销售制度下、对应24个月建设周期，花旗认为该库存水平相对不高。

价格与租金信号：沪/京/深二手房价格年初至今+5%/+3%/+1%，上海/深圳租金+2.3%/+2.2%（中原数据）；一线二手房挂牌量续降、二线回升；花旗认为2027年是核心城市房价复苏的关键年，需等待更多信号确认趋势。

政策：10月1日起生效的新房贷贴息面向首套新房（≤120平米且≤Rmb1.5mn），一年期方案对不超过Rmb1mn的按揭提供5年内每年100bp补贴、上限Rmb50k；CREIS数据显示其在三四线城市与二手房市场覆盖更广，8M26四十个重点城市中33%新房、56%二手房交易符合门槛（2025年：34%/56%）。

市场改善与盈利恶化的悖论：板块股价因政策预期（国务院常务会议、房贷利息补贴）、沪京房价企稳与9月销售回升而反弹，但花旗对4Q26不急于转多——现房销售政策将令新房市场缩小、现金转换周期拉长带来盈利/ROE压力，尽管京沪地方政府已出台缓解措施。

推盘节奏影响：预计开发商将部分4Q26推盘延后至1H27，对花旗2026年销售预测-13%构成下行风险。

论述逻辑

现房销售政策落地首月 → 9月34家房企销售同比-21%但环比+5%，且在新推盘-39%下去化率反升至46%（33个月最佳），说明核心城市核心地段需求有韧性 → 供应收缩（9月-39%）与一线库存20个月（低于24个月建设周期）共同改善供需格局 → 沪/京/深二手房价格（+5%/+3%/+1% YTD）与上海/深圳租金（+2.3%/+2.2% YTD）率先企稳 → 花旗据此判断2027年是核心城市房价复苏的关键年 → 但现房销售制度将缩小新房市场并拉长开发商现金转换周期，盈利/ROE承压，部分推盘预计延后至1H27并威胁'26E销售-13%的预测 → 因此对4Q26不急于转多，等待更多核心城市价格复苏信号确认 → 结构上偏好核心城市高端产品布局的国企，首选COLI、CRL、Beike、金茂。