夏亦丰 许佳璐 行业研究 行业定期 房地产行业2026年7月月报：7月新房成交同比降幅扩大，二手房成交面积同比涨幅持续收窄，土拍溢价率回落

摘要

报告维持房地产行业“强于大市”评级。 7月47城新房成交面积1012.3万平，环比-26.5%、同比-5.8%，同比降幅较6月扩大5.5pct，拖累主要来自三四线城市（同比-23.2%、由正转负），而一线城市同比+13.7%、二线城市同比+4.9%均有改善。 二手房方面，7月23城成交面积环比-4.7%、同比+8.4%，同比涨幅较6月收窄2.4pct，各能级城市涨幅均收窄；1-7月47城新房累计同比-6.6%，23城二手房累计同比+4.0%。 7月末13城新房库存7190.1万平（同比-10.2%），去化周期17.5个月，仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月以内。 土地市场量缩价升：7月全国成交土地规划建面同比-21.6%，楼面均价1418元/平、同比+21.5%（一线城市高单价地块集中成交，一线住宅类用地楼面价5.4万元/平、溢价率17.9%），但全国平均溢价率5.7%、环比-6.0pct回落，1-7月全国土地成交总价同比-23.7%。 房企端，百强房企7月全口径销售额1953亿元、同比-12.0%降幅持续扩大，但拿地金额866亿元、同比+17.7%，拿地强度44%、环比+19pct，楼面均价2.69万元/平、同比+66.0%。 政策端，《扩大消费“十五五”规划》将住房纳入大宗耐用商品消费体系，7月30日政治局会议强调“稳定房地产市场”，8月7日北京优化限购与公积金政策。

主要观点

• 7月新房成交同比降幅扩大：47城新房成交面积1012.3万平，环比-26.5%、同比-5.8%，同比降幅较6月扩大5.5pct；1-7月累计成交8022.6万平、同比-6.6%

• 二手房同比涨幅持续收窄：7月23城成交面积1099.9万平，环比-4.7%、同比+8.4%，涨幅较6月收窄2.4pct；一线+11.2%、二线+2.8%、三四线+18.2%，各能级均收窄；1-7月累计+4.0%（一线+5.8%、三四线+13.5%、二线-0.5%）

• 库存与去化周期同环比均下降：7月末13城新房库存7190.1万平（环比-1.3%、同比-10.2%），去化周期17.5个月（环比-0.8个月、同比-2.1个月）；一、二、三四线去化周期分别为14.5、15.4、58.3个月，仅上海、深圳、杭州在12个月以内

• 土地市场量缩价升、溢价率回落：7月全国成交土地规划建面环比-20.5%、同比-21.6%；楼面均价1418元/平（环比+5.0%、同比+21.5%），平均溢价率5.7%（环比-6.0pct、同比-1.1pct）；因一线城市高单价地块集中成交，一线住宅类用地楼面价5.4万元/平（同比+15.7%）、溢价率17.9%（环比-37.8pct）；1-7月全国土地成交总价1.1万亿元、同比-23.7%，土拍热度不及去年同期

• 百强房企销售降幅持续扩大：7月全口径销售额1953亿元、同比-12.0%（前值-11.2%），权益口径1448亿元、同比-10.7%（前值-10.9%）；1-7月全口径1.69万亿元、同比-15.8%（前值-16.1%）；CR5、CR10、CR20当月同比增速均下滑

• 房企拿地强度回升、向核心城市集中：百强房企7月拿地金额866亿元、同比+17.7%，拿地强度44%（环比+19pct、同比+11pct）；拿地建面同比-29.1%，楼面均价2.69万元/平、同比+66.0%；保利发展7月拿地293亿元（强度197%）居首，1-7月累计拿地678亿元（同比+32%）排名第一；1-7月百强拿地金额同比-32.0%

• 中央政策：《扩大消费“十五五”规划》（7月2日批复、7月13日发布）将住房正式纳入“大宗耐用商品消费”体系，部署“好房子”建设、城中村与老旧小区改造、深化公积金改革等，标志行业向存量运营与消费服务融合转型；7月30日政治局会议提出“要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场”，并要求加大逆周期调节力度

• 地方政策密集加码：海南提高公积金贷款额度（单方缴存最高100万元、双方120万元，高层次人才上浮20%）；绵阳、延安新增公积金提取范围；合肥支持商转公；大连二套房公积金贷款利息补贴15%；河南、北京通州区、武汉出台城市更新支持政策；广州积极推进现房销售制；佛山、山东、青海出台“好房子”配套政策

• 7月房地产板块绝对收益-0.4%，但相对沪深300收益+7.5%、跑赢大盘，主因政治局会议前出现一波提前的板块切换

论述逻辑

• 数据层：7月47城新房同比-5.8%（降幅扩大5.5pct）+23城二手房同比+8.4%（涨幅收窄2.4pct）→ 成交动能走弱、8月延续传统淡季 → 报告预计四季度销售回升

• 结构层：三四线新房同比转负、一二线改善（一线+13.7%），仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月内 → 市场向核心城市集中 → 部分房企通过销售布局转换与拿地表现已出现结构性改善

• 政策层：政治局会议强调“稳定房地产市场”、财政货币政策延续积极宽松并加大逆周期调节 + 《扩大消费“十五五”规划》将住房纳入大宗耐用商品消费体系 + 北京优化限购与公积金 → 下半年宏观与行业政策环境有望改善

• 结论层：政策环境改善 + “金九银十”季节性回升 + 多数房企25年减值较多、26年可能筑底、27年利润率和业绩可能回升 → 四季度出现板块行情概率较大、市场对27E估值改观 → 对应三条选股主线（稳定开发类、弹性类、高端商业地产类）

关键展望

• 8月楼市延续传统淡季、成交动能持续走弱，报告预计四季度开始销售将有所回升

• 四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动为“金九银十”成交量季节性回升、公积金制度改革及相关政策落地、被忽略但已出现结构性改善的部分房企估值仍处低位

• 业绩周期判断：多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观

• 政治局会议后财政货币政策延续更加积极和适度宽松基调，下半年宏观政策有望加力，为房地产市场提供有利的宏观环境

• 风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期

推荐标的

• 行业评级：房地产行业“强于大市”

• 开发类主线——基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国（报告未给出个股评级与目标价）

• 弹性主线——宏观或地产行业若有持续回暖、经营环境有相对弹性变化的公司：新城控股、我爱我家

• 商业地产主线——以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态偏高端的公司：华润万象生活、太古地产