高盛：全球市场日报：全力解决美国住房可负担性问题？

原标题：Global Markets Daily: All hands on deck to fix US housing affordability?

摘要

特朗普政府近期聚焦住房可负担性，已宣布2000亿美元MBS购买计划，推动抵押贷款利率下降约15bp，接近2022年9月以来最低水平。高盛认为，若春季购房季前利率降至6%以下，2026年成屋销售可能较2025年增长至少5-7%。拟议的禁止机构投资者购买独栋住宅政策全国影响有限，因机构持有住房存量不足0.5%。报告还讨论了其他潜在政策，如降低GSE费用、允许使用529/401(k)资金购房、推出50年期抵押贷款等。关键风险在于MBS购买计划若为一次性，利差可能年底走阔。

主要观点

• 特朗普政府已宣布2000亿美元MBS购买计划，由房利美和房地美执行，推动机构MBS利差收窄约14-15bp，抵押贷款利率下降约15bp。
• 抵押贷款利率目前接近2022年9月以来最低水平，自2025年6月以来累计下降约80bp。
• 若春季购房季前利率降至6%以下，成屋销售可能增长至少5-7%，受可负担性改善和积压需求推动。
• 拟议的禁止机构投资者购买独栋住宅政策全国影响较小，机构持有住房存量不足0.5%，租赁住房存量约2-3%。
• 拥有100套以上住房的机构约占近期购房活动的5%，阳光地带城市影响可能略大。
• 大型独栋住宅租赁运营商已转向建后出租模式，平均每季度约1.5万套，预计不受禁令影响。
• 财政部长贝森特暗示禁令不追溯适用，机构可保留现有房产。
• 潜在进一步政策包括降低GSE担保费和贷款价格调整、允许使用529/401(k)资金购房、推出50年期抵押贷款、降低资本利得税。
• 抵押贷款可承担性和可转移性可能仅适用于未来贷款，不解决现有问题。
• 若2000亿美元购买计划为一次性，且无其他MBS购买计划，MBS利差可能年底走阔。
• 机构MBS名义利差已低于长期均值，OAS处于美联储QE购买计划以来最低水平。

论述逻辑

特朗普政府通过2000亿美元MBS购买计划压低抵押贷款利率，改善住房可负担性，进而提振春季购房季需求；同时拟禁止机构投资者购买独栋住宅以减少竞争，但实际影响有限；未来可能推出更多政策进一步降低购房成本，但部分需国会批准；若购买计划仅为一次性，利率下行可能逆转，构成市场风险。

关键展望

• 春季购房季前抵押贷款利率能否维持低位是需求提振的关键。
• 若2000亿美元MBS购买计划为一次性，且无后续计划，MBS利差可能年底走阔。
• 特朗普在达沃斯世界经济论坛的演讲可能宣布更多住房政策。
• 潜在政策包括降低GSE费用、允许使用529/401(k)资金、50年期抵押贷款、降低资本利得税等，但部分需国会批准。
• 报告未明确给出具体时间窗口或目标价。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。